Вопросы и ответы
Аренда — часто задаваемые вопросы
14 самых частых вопросов по теме «Аренда» и ответы на них. Если не нашли свой, напишите нам напрямую, мы ответим.
Аренда
14 вопросовМожно ли выселить арендатора по истечении 10 лет?+
Да. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений по истечении 10-летнего периода продления договора арендодатель может прекратить договор без указания причин, уведомив арендатора не менее чем за 3 месяца до окончания каждого года продления. 10 лет отсчитываются с окончания первоначального срока договора.
На сколько арендодатель может повысить плату?+
На новый арендный год повышение не может превышать изменение 12-месячного среднего ИПЦ (TÜFE) за предыдущий арендный год; для сентября 2026 года это 31,79%. Предел в 25% для жилья прекратил действие 1 июля 2024 года. Даже если в договоре указан более высокий процент, часть сверх предела ИПЦ недействительна. При аренде дольше пяти лет новую плату по рыночной стоимости можно установить иском об установлении размера арендной платы.
Когда выселяют арендатора, если он не платит?+
Если арендодатель начинает исполнительное производство, арендатору даётся 30 дней на оплату; если в этот срок он не заплатил и не возразил, у суда по исполнительным делам испрашивается выселение. В судебном порядке договор можно расторгнуть по истечении 30-дневного срока, установленного письменным требованием, и подать иск о выселении. Если в течение одного арендного года направлены два обоснованных требования, иск о выселении можно подать в течение месяца после окончания арендного года.
Обязательна ли медиация по арендному спору?+
Да. С 1 сентября 2023 года по искам, вытекающим из арендных отношений, — об установлении размера платы, выселении, взыскании арендной платы — до подачи иска обязательно обращение к медиатору. Если на медиации достигнуто соглашение, на документ ставится отметка об исполнимости, и он исполняется как решение суда. Начать же исполнительное производство без судебного решения о взыскании платы и выселении можно без медиации.
Арендодатель не возвращает залог. Что делать?+
Гарантийный залог не может превышать трёхмесячную арендную плату и должен быть возвращён, если помещение сдано без повреждений сверх обычного пользования. Если арендодатель в течение трёх месяцев после окончания аренды не уведомит банк письменно о том, что подал иск или начал исполнительное производство против арендатора, залог, внесённый в банк, возвращается по требованию арендатора. По залогу, переданному наличными, можно начать исполнительное производство либо пройти медиацию и затем подать иск.
Может ли новый собственник меня выселить?+
Новый собственник, купивший объект и нуждающийся в нём как в жилье или помещении для работы, может подать иск о выселении через шесть месяцев после приобретения при условии, что в течение месяца с даты приобретения письменно уведомит об этом арендатора. Без уведомления выселения в связи с нуждой можно требовать только иском, поданным в течение месяца после окончания срока договора. Нужда должна быть реальной и искренней.
Нужно ли оформлять обязательство о выселении у нотариуса и когда его подписывать?+
Нотариус не обязателен; действительно и простое письменное обязательство, подписанное арендатором. Однако если арендатор возразит против исполнительного производства, при нотариально заверенном обязательстве снять возражение в суде по исполнительным делам гораздо проще. Обязательство должно быть дано после передачи помещения, а дата освобождения — указана чётко. Обязательство, подписанное одновременно с договором аренды, недействительно. Если производство не начато в течение месяца с обещанной даты, на этот документ в этом году ссылаться нельзя.
Арендодатель сказал, что будет жить сам, но сдал квартиру другому. Что делать?+
Жильё, из которого арендатор выселен в связи с нуждой, без уважительной причины нельзя в течение трёх лет сдавать никому, кроме прежнего арендатора. При нарушении запрета прежний арендатор может потребовать компенсацию не менее годовой арендной платы, уплаченной в последний арендный год. Нужно собрать доказательства проживания нового арендатора — запись у мухтара (старосты квартала), объявления, показания свидетелей; до иска необходимо обратиться к медиатору.
Сколько стоит иск о выселении в связи с нуждой в 2026 году?+
Пошлина по иску о выселении рассчитывается от годовой арендной платы. Для квартиры с платой 30 000 TL в месяц годовая стоимость — 360 000 TL; при подаче иска вносится аванс пошлины около 6 148 TL, а также сбор за подачу и аванс на вручение документов, выездной осмотр и расходы на свидетелей. По тарифу 2026 года минимальный гонорар адвоката по делам в мировом суде — 30 000 TL плюс НДС. Если на медиации соглашение не достигнуто, двухчасовую часть вознаграждения медиатора оплачивает Министерство.
Может ли арендатор сдать квартиру другому без ведома арендодателя?+
Нет. При аренде жилых и крытых коммерческих помещений арендатор не может сдать помещение в субаренду или передать право пользования без письменного согласия арендодателя. Самовольная субаренда — нарушение договора; арендодатель может письменным требованием потребовать устранить нарушение, а если оно продолжается, расторгнуть договор и добиваться выселения. За ущерб, причинённый субарендатором, отвечает основной арендатор.
Каков срок для иска о преимущественной покупке доли в недвижимости?+
Если один из совладельцев продаёт свою долю третьему лицу, остальные должны подать иск в течение трёх месяцев с момента нотариального уведомления о продаже. По продажам с 25 декабря 2025 года право прекращается через год после продажи, даже если уведомления не было вовсе; для более ранних продаж этот срок — два года. Цена доли теперь — рыночная стоимость, определённая судом, и её нужно внести в окончательный срок, установленный судьёй.
За сколько лет назад можно взыскать плату за незаконное пользование (ecrimisil)?+
В практике Кассационного суда плата за незаконное пользование, как и арендная плата, подпадает под пятилетний срок исковой давности; взыскать можно плату максимум за пять лет до даты иска или исполнительного производства. Между совладельцами или наследниками, однако, по общему правилу сначала нужно направить требование пользующемуся лицу, и плата рассчитывается за период после этого требования. Размер определяется по сопоставимой арендной стоимости, установленной судебным экспертом.
Могут ли посторонние покупатели участвовать в торгах при разделе имущества между наследниками?+
По Закону № 7589, вступившему в силу 31 июля 2026 года, для объектов, все совладельцы которых — наследники и доли других лиц нет, в первых торгах могут участвовать только наследники-собственники, а предложение должно превышать полную оценочную стоимость. Если на этих торгах продажа не состоялась, вторые торги открыты для всех. Правило применяется однократно и не распространяется на продажи, объявленные до изменения.
Арендатор не съезжает. Можно ли сменить замок или отключить электричество?+
Нет. Без решения о выселении или выселения через исполнительное производство менять замок, отключать воду, электричество или газ либо выносить вещи незаконно; это может образовать такие преступления, как нарушение неприкосновенности жилища, угроза или повреждение имущества. Даже если по существу вы правы, такие методы влекут ответственность за ущерб и уголовную ответственность. Правильный путь — исполнительное производство или иск о выселении.
Разберём вашу ситуацию вместе
На первой встрече обсуждаем правовое положение вашего дела, возможные пути и примерные сроки. Встреча — в офисе или по видеосвязи.