پرسشهای متداول
اجاره — پرسشهای پرتکرار
14 پرسش پرتکرار در حوزه اجاره و پاسخ آنها. اگر پرسش خود را نیافتید، مستقیم برای ما بنویسید تا پاسخ دهیم.
اجاره
14 پرسشآیا پس از گذشت 10 سال میتوان مستأجر را بیرون کرد؟+
بله. در اجارهٔ مسکن و محل کار مسقف، پس از پایان دورهٔ تمدید 10 سالهٔ قرارداد، موجر میتواند با اطلاعرسانی دستکم 3 ماه پیش از پایان هر سال تمدید، بدون ذکر هیچ دلیلی قرارداد را خاتمه دهد. این 10 سال از پایان مدت نخستین قرارداد محاسبه میشود.
صاحبخانه تا چه اندازه میتواند اجارهبها را افزایش دهد؟+
در سال اجارهٔ تجدیدشده، افزایش نمیتواند از نرخ تغییر میانگین 12 ماههٔ شاخص قیمت مصرفکننده (TÜFE) در سال اجارهٔ قبل بیشتر باشد؛ این نرخ برای سپتامبر 2026 برابر 31,79% است. سقف 25% اجارههای مسکونی در 1 ژوئیه 2024 پایان یافته است. حتی اگر در قرارداد نرخ بالاتری نوشته شده باشد، بخش فراتر از سقف شاخص قیمت مصرفکننده باطل است. در اجارههایی که بیش از پنج سال ادامه یافتهاند، میتوان با دعوای تعیین اجارهبها، اجارهبهای جدیدی بر اساس ارزش بازار تعیین کرد.
اگر اجارهبها پرداخت نشود، مستأجر چه زمانی بیرون میرود؟+
اگر موجر تعقیب اجرایی آغاز کند، به مستأجر 30 روز برای پرداخت مهلت داده میشود؛ اگر در این مدت پرداخت و اعتراضی نکند، تخلیه از دادگاه اجرا درخواست میشود. در راه دعوا، با پایان مهلت 30 روزهای که با اخطار کتبی داده شده، قرارداد فسخ و دعوای تخلیه اقامه میشود. اگر در یک سال اجاره دو اخطار موجه فرستاده شده باشد، ظرف یک ماه از پایان سال اجاره میتوان دعوای تخلیه اقامه کرد.
آیا میانجیگری برای دعوای اجاره الزامی است؟+
بله. از 1 سپتامبر 2023 در دعاوی ناشی از رابطهٔ اجاره مانند تعیین اجارهبها، تخلیه و مطالبهٔ اجارهبها، مراجعه به میانجی پیش از طرح دعوا الزامی است. اگر در میانجیگری توافق حاصل شود، برای سند گواهی قابلیت اجرا گرفته میشود و مانند رأی دادگاه اجرا میگردد. اما آغاز تعقیب اجرایی بدون حکم برای اجارهبها و تخلیه نیازی به میانجیگری ندارد.
صاحبخانه ودیعهام را پس نمیدهد؛ چه کار میتوانم بکنم؟+
مبلغ تضمین حداکثر معادل اجارهبهای سه ماه است و اگر ملک بدون خسارتی فراتر از استفادهٔ عادی تحویل شده باشد، باید بازگردانده شود. اگر موجر ظرف سه ماه پس از پایان اجاره بهطور کتبی به بانک اطلاع ندهد که علیه مستأجر دعوا یا تعقیب اجرایی آغاز کرده است، مبلغ تضمین سپردهشده در بانک به درخواست مستأجر بازگردانده میشود. برای ودیعهای که دستی داده شده، میتوان از راه تعقیب اجرایی، یا میانجیگری و سپس دعوا اقدام کرد.
آیا مالک جدید میتواند مرا بیرون کند؟+
مالک جدیدی که ملک را خریده، اگر به مسکن یا محل کار نیاز داشته باشد، به شرط آنکه ظرف یک ماه از تاریخ تملک موضوع را بهطور کتبی به مستأجر اطلاع دهد، میتواند شش ماه پس از تملک دعوای تخلیه اقامه کند. اگر اطلاعرسانی انجام نشود، تخلیه به دلیل نیاز تنها با دعوایی که ظرف یک ماه از پایان مدت قرارداد اقامه شود قابل درخواست است. نیاز باید واقعی و صادقانه باشد.
آیا تعهدنامهٔ تخلیه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و چه زمانی باید امضا شود؟+
دفتر اسناد رسمی شرط نیست؛ تعهد کتبی عادی که مستأجر امضا کرده نیز معتبر است. اما اگر مستأجر به تعقیب اجرایی اعتراض کند، رفع اعتراض در دادگاه اجرا با تعهد تأییدشده در دفتر اسناد رسمی بسیار آسانتر است. تعهد باید پس از تحویل ملک داده شود و تاریخ تخلیه بهروشنی در آن نوشته شود. تعهدی که همزمان با قرارداد اجاره امضا شود باطل است. اگر ظرف یک ماه از تاریخ تعهدشده تعقیب آغاز نشود، برای آن سال نمیتوان به این سند استناد کرد.
صاحبخانه گفت خودم ساکن میشوم ولی خانه را به دیگری اجاره داد؛ چه کار میتوانم بکنم؟+
مسکنی که به دلیل نیاز تخلیه شده، بدون دلیل موجه تا سه سال نمیتواند به کسی جز مستأجر پیشین اجاره داده شود. اگر این ممنوعیت نقض شود، مستأجر پیشین میتواند غرامتی مطالبه کند که کمتر از اجارهبهای یکسالهای که در آخرین سال اجاره پرداخته نباشد. باید ادلهای مانند ثبت نزد مختار (کدخدای محله)، آگهی یا شاهد برای اثبات حضور مستأجر جدید جمعآوری کرد؛ پیش از دعوا باید به میانجی مراجعه شود.
هزینهٔ دعوای تخلیه به دلیل نیاز در 2026 چقدر است؟+
در دعوای تخلیه، هزینهٔ دادرسی بر مبنای اجارهبهای یک سال محاسبه میشود. در مسکنی با اجارهبهای ماهانهٔ 30.000 TL، ارزش سالانه 360.000 TL است؛ هنگام طرح دعوا حدود 6.148 TL هزینهٔ پیشپرداخت، بهعلاوهٔ هزینهٔ ثبت دادخواست و علیالحساب هزینههای ابلاغ، معاینهٔ محل و شهود واریز میشود. طبق تعرفهٔ 2026، حداقل حقالوکاله در دعاوی دادگاه صلح حقوقی 30.000 TL بهعلاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده است. اگر در میانجیگری توافق حاصل نشود، بخش دو ساعتهٔ دستمزد میانجی را وزارت میپردازد.
آیا مستأجر میتواند بدون اطلاع صاحبخانه، خانه را به دیگری اجاره دهد؟+
خیر. در اجارهٔ مسکن و محل کار مسقف، مستأجر بدون رضایت کتبی موجر نمیتواند ملک را به دیگری اجاره دهد یا حق استفاده را واگذار کند. اجارهٔ دست دوم بدون اجازه نقض قرارداد است؛ موجر میتواند با اخطار کتبی رفع تخلف را بخواهد و اگر تخلف ادامه یابد، قرارداد را فسخ و از راه تخلیه اقدام کند. مستأجر اصلی مسئول خسارتی است که مستأجر دست دوم وارد میکند.
مهلت دعوای شفعه در ملک مشاع چقدر است؟+
اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، سایر شرکا باید ظرف سه ماه از اطلاع فروش از طریق دفتر اسناد رسمی دعوا اقامه کنند. در فروشهای 25 دسامبر 2025 و پس از آن، حتی اگر هیچ اطلاعیهای داده نشده باشد، حق با گذشت یک سال از فروش ساقط میشود؛ در فروشهای پیشین این مدت دو سال است. بهای سهم اکنون ارزش روزی است که دادگاه تعیین میکند و باید در مهلت قطعی تعیینشده توسط قاضی واریز شود.
اجرتالمثل (ecrimisil) را تا چند سال به عقب میتوان مطالبه کرد؟+
در رویهٔ دیوان عالی کشور، اجرتالمثل مانند مطالبات اجارهبها مشمول مرور زمان پنج ساله است؛ از تاریخ دعوا یا تعقیب اجرایی حداکثر بهای استفادهٔ پنج سال گذشته قابل مطالبه است. اما میان شرکا یا وراث، بهطور کلی ابتدا باید اظهارنامهای برای شخص استفادهکننده فرستاده شود و اجرتالمثل برای دورهٔ پس از این اظهارنامه محاسبه میشود. مبلغ بر اساس اجارهبهای مثلی که کارشناس رسمی تعیین میکند به دست میآید.
آیا خریدار بیرونی میتواند در فروش رفع اشتراک میان وراث شرکت کند؟+
طبق قانون شمارهٔ 7589 که در 31 ژوئیه 2026 لازمالاجرا شد، در املاکی که همهٔ شرکا وارثاند و شخص دیگری در آن سهمی ندارد، در مزایدهٔ نخست تنها وراث مالک میتوانند شرکت کنند و پیشنهاد باید از تمام قیمت کارشناسی بیشتر باشد. اگر در این مزایده فروش انجام نشود، مزایدهٔ دوم برای همه آزاد است. این قاعده فقط یک بار اعمال میشود و دربارهٔ فروشهایی که پیش از اصلاحیه آگهی شدهاند اجرا نمیشود.
مستأجر بیرون نمیرود؛ آیا میتوانم قفل را عوض کنم یا برق را قطع کنم؟+
خیر. بدون رأی تخلیه یا تخلیهای که از طریق اجرا به دست آمده باشد، عوض کردن قفل، قطع آب، برق یا گاز طبیعی یا بیرون گذاشتن وسایل غیرقانونی است؛ جرایمی مانند نقض حرمت مسکن، تهدید یا تخریب مال ممکن است مطرح شود. حتی در پروندهای که حق با شماست، این روشها شما را در معرض مسئولیت جبران خسارت و مسئولیت کیفری قرار میدهد. راه درست، تعقیب اجرایی یا دعوای تخلیه است.
وضعیت شما را با هم بررسی کنیم
در نخستین دیدار، وضعیت حقوقی پرونده، راههای پیش رو و مدت تقریبی را بررسی میکنیم. دیدار میتواند در دفتر یا تصویری باشد.