Sık Sorulan Sorular
Kira — sık sorulan sorular
Kira alanında en çok sorulan 14 soru ve yanıtları. Aradığınızı bulamazsanız doğrudan yazın, yanıtlayalım.
Kira
14 soruKiracı 10 yıl dolunca çıkarılabilir mi?+
Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. 10 yıl, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren hesaplanır.
Ev sahibi kirayı ne kadar artırabilir?+
Yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez; bu oran Eylül 2026 için %31,79’dur. Konut kiraları için uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile TÜFE sınırını aşan kısım geçersizdir. Beş yıldan uzun süren kiralarda ise kira tespit davasıyla piyasa değerine göre yeni bedel belirlenebilir.
Kira ödenmezse kiracı ne zaman çıkarılır?+
Kiraya veren icra takibi başlatırsa kiracıya ödeme için 30 gün süre verilir; bu sürede ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir. Dava yolunda ise yazılı ihtarla verilen 30 günlük süre sonunda sözleşme feshedilip tahliye davası açılabilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmişse, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kira davası için arabuluculuk zorunlu mu?+
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri kira tespiti, tahliye ve kira alacağı gibi kira ilişkisinden doğan davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa belgeye icra edilebilirlik şerhi alınır ve mahkeme kararı gibi uygulanır. Kira alacağı ve tahliye için ilamsız icra takibi başlatmak ise arabuluculuk gerektirmez.
Depozitomu ev sahibi geri vermiyor, ne yapabilirim?+
Güvence bedeli en fazla üç aylık kira kadar olabilir ve kiralanan olağan kullanım dışında hasarsız teslim edildiyse iade edilmelidir. Kiraya veren, kira bitiminden sonra üç ay içinde kiracıya karşı dava ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse bankaya yatırılan güvence bedeli kiracının talebiyle iade edilir. Elden verilen depozito için icra takibi ya da arabuluculuk ve ardından dava yoluna gidilebilir.
Yeni ev sahibi beni çıkarabilir mi?+
Taşınmazı satın alan yeni malik, konut veya işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinmeden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bildirim yapılmazsa ihtiyaç nedeniyle tahliye ancak sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla istenebilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
Tahliye taahhütnamesi noterde mi yapılmalı, ne zaman imzalatılmalı?+
Noter şart değildir; kiracının imzaladığı adi yazılı taahhüt de geçerlidir. Ancak kiracı icra takibine itiraz ederse, noter onaylı taahhütte itirazın icra mahkemesinde kaldırılması çok daha kolaydır. Taahhüt kiralananın tesliminden sonra verilmeli ve boşaltma tarihi açıkça yazılmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhüt geçersiz sayılır. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde takip başlatılmazsa bu belgeye o yıl için dayanılamaz.
Ev sahibi kendim oturacağım deyip evi başkasına kiraladı, ne yapabilirim?+
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasak çiğnenirse eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Yeni kiracının varlığını gösteren muhtarlık kaydı, ilan ya da tanık gibi deliller toplanmalı; dava öncesi arabulucuya başvurulmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının masrafı 2026’da ne kadar?+
Tahliye davasında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Aylık kirası 30.000 TL olan konutta yıllık değer 360.000 TL’dir; dava açılırken yaklaşık 6.148 TL peşin harç, ayrıca başvurma harcı ve tebligat, keşif ve tanık giderleri için avans yatırılır. 2026 tarifesine göre sulh hukuk mahkemesindeki davalar için asgari avukatlık ücreti 30.000 TL artı KDV’dir. Arabuluculukta anlaşılamazsa arabulucu ücretinin iki saatlik kısmını Bakanlık öder.
Kiracı evi ev sahibinden habersiz başkasına kiralayabilir mi?+
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır; kiraya veren yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteyebilir, aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedip tahliye yoluna gidebilir. Alt kiracının verdiği zarardan asıl kiracı sorumludur.
Hisseli taşınmazda ön alım davası için süre ne kadar?+
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar satışın noter aracılığıyla kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde dava açmalıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bildirim hiç yapılmamış olsa bile hak, satıştan itibaren bir yıl geçince düşer; önceki satışlarda bu süre iki yıldır. Payın bedeli artık mahkemenin belirlediği rayiç değerdir ve hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılmalıdır.
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?+
Ecrimisil, Yargıtay uygulamasında kira alacakları gibi beş yıllık zamanaşımına tabi tutulur; dava veya icra takibi tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık kullanım bedeli istenebilir. Paydaşlar ya da mirasçılar arasında ise kural olarak önce kullanan kişiye ihtarname gönderilmesi gerekir ve bedel bu ihtardan sonraki dönem için hesaplanır. Tutar, bilirkişinin belirlediği emsal kira değerine göre bulunur.
Mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi satışına dışarıdan alıcı katılabilir mi?+
31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla, bütün paydaşların mirasçı olduğu ve başka kişinin payının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir ve teklif muhammen kıymetin tamamını geçmelidir. Bu artırmada satış olmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır. Kural bir defaya mahsus uygulanır ve değişiklikten önce ilanı yapılmış satışlara uygulanmaz.
Kiracı çıkmıyor, kilidi değiştirebilir veya elektriği kestirebilir miyim?+
Hayır. Tahliye kararı ya da icra yoluyla alınmış bir tahliye olmadan kilit değiştirmek, suyu, elektriği veya doğalgazı kestirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak hukuka aykırıdır; konut dokunulmazlığının ihlali, tehdit veya mala zarar verme gibi suçlar gündeme gelebilir. Haklı olduğunuz bir dosyada bile bu yöntemler sizi tazminat ve ceza sorumluluğuyla karşı karşıya bırakır. Doğru yol icra takibi veya tahliye davasıdır.
Durumunuzu birlikte değerlendirelim
İlk görüşmede dosyanızın hukuki durumunu, izlenebilecek yolları ve tahmini süreci konuşuyoruz. Görüşme ofisimizde ya da görüntülü olarak yapılabilir.