الأسئلة الشائعة
الإيجار — الأسئلة الشائعة
14 من أكثر الأسئلة تكرارًا في مجال الإيجار وإجاباتها. إن لم تجد سؤالك، اكتب إلينا مباشرة وسنجيبك.
الإيجار
14 سؤالاًهل يمكن إخراج المستأجر بعد انقضاء 10 سنوات؟+
نعم. في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة، بعد انقضاء مدة التجديد البالغة 10 سنوات، يجوز للمؤجر إنهاء العقد دون بيان أي سبب بإخطار يوجهه قبل 3 أشهر على الأقل من نهاية كل سنة تجديد. وتُحسب السنوات العشر من نهاية مدة العقد الأولى.
بكم يستطيع المالك زيادة الأجرة؟+
في سنة الإيجار المتجددة لا يجوز أن تتجاوز الزيادة نسبة التغير في متوسط 12 شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) عن سنة الإيجار السابقة؛ وهذه النسبة لشهر أيلول/سبتمبر 2026 هي 31,79%. وقد انتهى حد 25% المطبَّق على إيجارات المساكن في 1 تموز/يوليو 2024. وحتى لو نص العقد على نسبة أعلى فالقدر المتجاوز لحد مؤشر أسعار المستهلك باطل. وفي الإيجارات التي تستمر أكثر من خمس سنوات يمكن تحديد أجرة جديدة وفق قيمة السوق بدعوى تحديد الأجرة.
إذا لم تُدفع الأجرة فمتى يُخرج المستأجر؟+
إذا بدأ المؤجر إجراءات التنفيذ يُمنح المستأجر 30 يومًا للدفع؛ فإن لم يدفع ولم يعترض خلال هذه المدة يُطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ. أما في طريق الدعوى فيجوز فسخ العقد بانقضاء مهلة الثلاثين يومًا الممنوحة بإنذار كتابي ورفع دعوى الإخلاء. وإذا وُجّه إنذاران محقّان خلال سنة إيجار واحدة جاز رفع دعوى الإخلاء خلال شهر من نهاية سنة الإيجار.
هل الوساطة إلزامية في دعوى الإيجار؟+
نعم. منذ 1 أيلول/سبتمبر 2023 أصبح اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى إلزاميًا في الدعاوى الناشئة عن علاقة الإيجار كتحديد الأجرة والإخلاء والمطالبة بالأجرة. وإذا تحقق اتفاق في الوساطة يُحصل على شرح قابلية التنفيذ على الوثيقة فتُنفَّذ كحكم المحكمة. أما بدء إجراءات التنفيذ بلا حكم للأجرة والإخلاء فلا يتطلب وساطة.
المالك لا يعيد إليّ التأمين، فماذا أفعل؟+
لا يجوز أن يزيد مبلغ الضمان على أجرة ثلاثة أشهر، ويجب إعادته إذا سُلّم المأجور دون ضرر يتجاوز الاستعمال المعتاد. وما لم يُخطر المؤجر البنك كتابةً خلال ثلاثة أشهر بعد انتهاء الإيجار بأنه رفع دعوى أو بدأ إجراءات تنفيذ ضد المستأجر، يُعاد مبلغ الضمان المودع في البنك بناءً على طلب المستأجر. أما التأمين المسلَّم يدًا بيد فيمكن سلوك طريق إجراءات التنفيذ، أو الوساطة ثم الدعوى.
هل يستطيع المالك الجديد إخراجي؟+
يجوز للمالك الجديد الذي اشترى العقار، إذا كانت له حاجة إلى مسكن أو مكان عمل، أن يرفع دعوى الإخلاء بعد ستة أشهر من الاكتساب، بشرط أن يُخطر المستأجر كتابةً بذلك خلال شهر من تاريخ الاكتساب. وإذا لم يُوجَّه الإخطار فلا يجوز طلب الإخلاء بسبب الحاجة إلا بدعوى تُرفع خلال شهر من انتهاء مدة العقد. ويجب أن تكون الحاجة حقيقية وجدية.
هل يجب تنظيم تعهد الإخلاء لدى الكاتب بالعدل، ومتى ينبغي توقيعه؟+
لا يُشترط الكاتب بالعدل؛ فالتعهد العادي المكتوب الذي وقّعه المستأجر صحيح أيضًا. لكن إذا اعترض المستأجر على إجراءات التنفيذ فإن رفع الاعتراض أمام محكمة التنفيذ أسهل بكثير في التعهد المصدَّق. ويجب أن يُعطى التعهد بعد تسلّم المأجور وأن يُكتب فيه تاريخ الإخلاء بوضوح. والتعهد الموقّع مع عقد الإيجار في الوقت نفسه باطل. وإذا لم تُبدأ الإجراءات خلال شهر من التاريخ المتعهَّد به فلا يجوز الاستناد إلى هذا المستند في تلك السنة.
قال المالك إنه سيسكن بنفسه ثم أجّر البيت لغيري، فماذا أفعل؟+
المسكن الذي أُخلي بسبب الحاجة لا يجوز، ما لم يوجد سبب مشروع، تأجيره لغير المستأجر السابق مدة ثلاث سنوات. فإذا خولف هذا الحظر جاز للمستأجر السابق المطالبة بتعويض لا يقل عن أجرة سنة كاملة مما دفعه في سنة الإيجار الأخيرة. وينبغي جمع أدلة على وجود المستأجر الجديد، كقيد المختار أو الإعلانات أو الشهود؛ ويجب اللجوء إلى الوسيط قبل الدعوى.
كم تبلغ نفقات دعوى الإخلاء بسبب الحاجة في 2026؟+
في دعوى الإخلاء يُحسب الرسم على أجرة سنة. ففي مسكن أجرته الشهرية 30.000 TL تكون القيمة السنوية 360.000 TL؛ ويُدفع عند رفع الدعوى رسم مسبق يقارب 6.148 TL، إضافة إلى رسم التقديم وسلفة لنفقات التبليغ والكشف والشهود. ووفق تعرفة 2026 يبلغ الحد الأدنى لأتعاب المحاماة في دعاوى محكمة الصلح المدنية 30.000 TL مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وإذا لم يتحقق اتفاق في الوساطة تدفع الوزارة الجزء المتعلق بساعتين من أتعاب الوسيط.
هل يجوز للمستأجر تأجير البيت لغيره دون علم المالك؟+
لا. في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة لا يجوز للمستأجر تأجير المأجور لغيره أو التنازل عن حق الانتفاع دون الموافقة الكتابية للمؤجر. والإيجار من الباطن دون إذن مخالفة للعقد؛ ويجوز للمؤجر أن يطلب بإنذار كتابي إزالة المخالفة، فإن استمرت فسخ العقد وسلك طريق الإخلاء. ويُسأل المستأجر الأصلي عن الضرر الذي يُحدثه المستأجر من الباطن.
ما مدة دعوى الشفعة في العقار المملوك على الشيوع؟+
إذا باع أحد الشركاء حصته لشخص ثالث وجب على سائر الشركاء رفع الدعوى خلال ثلاثة أشهر من إخطارهم بالبيع عن طريق الكاتب بالعدل. وفي البيوع الواقعة في 25 كانون الأول/ديسمبر 2025 وما بعده يسقط الحق بمرور سنة من البيع حتى لو لم يُوجَّه أي إخطار؛ أما في البيوع السابقة فهذه المدة سنتان. وثمن الحصة الآن هو القيمة السوقية التي تحددها المحكمة، ويجب إيداعه خلال المهلة القطعية التي يمنحها القاضي.
عن كم سنة سابقة يمكن المطالبة ببدل الانتفاع بدون وجه حق (ecrimisil)؟+
في اجتهاد محكمة النقض يخضع بدل الانتفاع بدون وجه حق، كمطالبات الأجرة، لتقادم مدته خمس سنوات؛ فيجوز طلب مقابل الاستعمال عن خمس سنوات على الأكثر سابقة على تاريخ الدعوى أو إجراءات التنفيذ. أما بين الشركاء أو الورثة فيجب كقاعدة عامة أولًا توجيه إنذار إلى الشخص المنتفع، ويُحسب البدل عن الفترة اللاحقة لهذا الإنذار. ويُحدَّد المبلغ وفق أجرة المثل التي يقدّرها الخبير.
هل يجوز لمشترٍ من خارج الورثة المشاركة في بيع إزالة الشيوع بين الورثة؟+
بموجب القانون رقم 7589 النافذ في 31 تموز/يوليو 2026، في العقارات التي يكون جميع الشركاء فيها ورثة ولا حصة فيها لغيرهم، لا يشارك في المزايدة الأولى إلا الورثة المالكون، ويجب أن يتجاوز العرض كامل القيمة المقدَّرة. وإذا لم يتم البيع في هذه المزايدة تُجرى المزايدة الثانية مفتوحة للجميع. وتُطبَّق القاعدة مرة واحدة فقط، ولا تسري على البيوع التي أُعلن عنها قبل التعديل.
المستأجر لا يخرج، فهل يجوز لي تغيير القفل أو قطع الكهرباء؟+
لا. من دون حكم إخلاء أو إخلاء تم عن طريق التنفيذ، يُعدّ تغيير القفل أو قطع الماء أو الكهرباء أو الغاز الطبيعي أو إخراج الأغراض عملًا غير مشروع؛ وقد تُثار جرائم مثل انتهاك حرمة المسكن أو التهديد أو الإضرار بالمال. وحتى في ملف تكون فيه محقًّا، تعرّضك هذه الأساليب للمسؤولية عن التعويض وللمسؤولية الجزائية. والطريق الصحيح هو إجراءات التنفيذ أو دعوى الإخلاء.
لننظر في وضعك معاً
في اللقاء الأول نناقش الوضع القانوني لملفك والطرق الممكنة والمدة التقريبية. يمكن أن يكون اللقاء في مكتبنا أو عبر الفيديو.