Пока брак продолжается, жильё, в котором семья живёт вместе, нельзя продать, подарить или заложить без явно выраженного согласия другого супруга, даже если в земельном реестре оно записано только на одного из супругов. Эта защита вытекает из статьи 194 Гражданского кодекса Турции (TMK); а отметка о семейном жилье (aile konutu şerhi) делает эту защиту видимой для всех, поскольку вносится в запись земельного реестра. Для внесения отметки подавать иск не нужно — достаточно обратиться в управление земельного реестра. В этой статье мы шаг за шагом объясняем, как вносится отметка, чем она полезна при продаже и ипотеке, какой иск подаётся против продажи, совершённой супругом без ведома другого, и что происходит с отметкой во время и после развода.
Что такое семейное жильё и что защищает ст. 194 TMK? #
Семейное жильё — это дом или квартира, где супруги совместно ведут всю свою жизнедеятельность и постоянно проживают. Согласно практике Кассационного суда (Yargıtay), семейное жильё единственное; летний дом для выходных, дом в горах или сданная в аренду вторая квартира этой защитой не пользуются. Не имеет значения, на чьё имя недвижимость записана в земельном реестре и куплена ли она до или после брака: жильё, являющееся личным имуществом, тоже может быть семейным.
Согласно ст. 194 TMK, при отсутствии явно выраженного согласия другого супруга один из супругов не может:
- расторгнуть договор аренды семейного жилья,
- продать, подарить или иным образом передать жильё,
- ограничить права на жильё; например, установить ипотеку, право узуфрукта, право проживания или заключить предварительный договор купли-продажи.
Закон не предусматривает особой формы согласия, но для удобства доказывания на практике предпочитают, чтобы согласие давалось перед сотрудником земельного реестра или в виде нотариально заверенного письма о согласии (muvafakatname). Если другой супруг без уважительной причины отказывает в согласии или согласие получить невозможно (например, неизвестно, где находится супруг), супруг-собственник может просить судью о решении, заменяющем согласие (ст. 194/2 TMK).
Как вносится отметка о семейном жилье? #
Согласно третьей части статьи 194 Кодекса, супруг, не являющийся собственником жилья, может напрямую потребовать от управления земельного реестра (tapu müdürlüğü) внести необходимую отметку в земельную книгу. Решение суда не требуется, и разрешение супруга-собственника не нужно. Согласно Циркуляру № 2014/4 Главного управления земельного реестра и кадастра (TKGM), обратиться может и супруг-собственник или оба супруга вместе; это особенно полезно супругу-собственнику, у которого несколько объектов жилья, чтобы прояснить, какой из них является семейным жильём.
Обращение шаг за шагом #
- Получите сведения о недвижимости: провинция, район, квартал, номер блока (ada), участка (parsel) и независимой части. Эти сведения можно найти в данных земельного реестра на e-Devlet (портал электронного правительства), в старом свидетельстве о праве собственности или в записях о налоге на недвижимость.
- Подготовьте документы: согласно Циркуляру требуются справка о месте жительства, полученная в управлении по делам населения или через e-Devlet (MERNİS), и выписка из реестра населения, подтверждающая семейное положение. Также следует взять удостоверение личности и недавнюю фотографию.
- Устраните несоответствие адреса: если адрес в MERNİS не совпадает с данными о блоке/участке в земельном реестре, документ, подтверждающий, что жильё используется как семейное, получают у мухтара квартала (muhtarlık), в муниципалитете, у управления многоквартирного дома или в управлении кадастра.
- Подайте заявление: заявление подаётся лично или через представителя в управление земельного реестра, к которому относится недвижимость. На практике предварительную заявку можно подать через Web Tapu на e-Devlet, а для подписания вас могут пригласить в управление.
- Регистрация и уведомление: отметка вносится в графу отметок земельной книги с датой и номером журнала. Если заявление подал супруг, не являющийся собственником, супруга-собственника уведомляют о результате.
Стоимость: в Циркуляре TKGM указано, что, поскольку в Законе о сборах нет тарифа для этой операции, заявление исполняется без взимания сбора и платы в оборотный фонд. Если вы поручаете оформление адвокату, расходы составят только доверенность и гонорар адвоката.
Если управление земельного реестра отклонит заявление (например, сочтя, что жильё не является семейным), для внесения отметки можно подать иск в семейный суд (aile mahkemesi); там, где семейного суда нет, дело в этом качестве рассматривает суд первой инстанции по гражданским делам. Жильё, не зарегистрированное в земельном реестре, тоже может быть семейным, но поскольку свидетельства о праве собственности нет, отметку на него внести нельзя. Не вносится отметка и на жильё, принадлежащее третьему лицу (например, на дом свёкра или тестя), и на голую собственность недвижимости, обременённой узуфруктом.
Если жильё находится в долевой собственности, отметка вносится на долю супруга-собственника. Если на недвижимость ранее уже были наложены ипотека, арест или обеспечительная мера, согласно Циркуляру отметка всё равно вносится, когда заявитель признаёт наличие этих записей, а залоговым и взыскивающим кредиторам направляется уведомление. Отметка не отменяет прав, возникших до неё; поэтому перед обращением полезно проверить актуальные записи о жилье в данных земельного реестра на e-Devlet, чтобы оценить масштаб риска.
Действие отметки: продажа, ипотека и добросовестное третье лицо #
Отметка не создаёт статус семейного жилья; она отражает в реестре существующее положение. Иначе говоря, и без отметки жильё является семейным, и требование согласия действует. Разницу создаёт положение лица, которое покупает жильё или устанавливает на него ипотеку. Земельный реестр открыт для всех, и никто не может ссылаться на незнание записи в нём (ст. 1020 TMK). После внесения отметки покупатель или банк не может сказать «я не знал, что это семейное жильё»; управление земельного реестра также требует согласия другого супруга при отчуждении и ипотеке.
Что меняется при наличии и отсутствии отметки? #
| Ситуация | Если отметка есть | Если отметки нет |
|---|---|---|
| Супруг-собственник продаёт жильё | Управление земельного реестра требует согласия другого супруга; без согласия сделка не совершается. | Продажа может быть зарегистрирована; чтобы вернуть жильё, нужен иск, и оспаривается добросовестность покупателя. |
| Передача в ипотеку банку | Ипотеку нельзя установить без согласия супруга. | Ипотеку можно установить; выясняется, знал ли банк, что жильё является семейным. |
| Предварительный договор купли-продажи, узуфрукт, отметка об аренде | Зависят от согласия другого супруга. | Сделку можно совершить; её аннулирования требуют в судебном порядке. |
| Арест кредитором и продажа в исполнительном порядке | Не препятствует; согласие супруга не требуется. | Не препятствует. |
Спор о добросовестности покупателя #
При продажах, совершённых в отсутствие отметки, спор сосредоточивается на добросовестности покупателя. Согласно устоявшемуся подходу Общего собрания гражданских палат Кассационного суда (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu), если отметки нет, приобретение лица, которое не знало и не должно было знать, что недвижимость является семейным жильём, защищается в силу принципа доверия к земельному реестру (ст. 1023 TMK). Напротив, лицо, которое знало о положении или могло о нём знать, ссылаться на добросовестность не может. Например, есть решения, в которых банк, направивший перед выдачей кредита оценщика и установивший, что в жилье живёт семья, не был признан добросовестным на том основании, что не действовал как осмотрительный коммерсант. В доктрине также сильна позиция, согласно которой лицо, напрямую заключающее сделку с супругом, не должно защищаться вовсе, даже без отметки. Способ устранить эту неопределённость — заранее внести отметку.
Сделки, которые отметка не охватывает #
Нужно знать и пределы отметки: согласно Циркуляру, отметка ставит в зависимость от согласия другого супруга сделки, совершаемые супругом-собственником по собственной воле; она не препятствует действиям, не зависящим от воли собственника, — регистрации по решению суда, аресту, обеспечительной мере и продаже в исполнительном порядке. Может ли жильё быть арестовано, оценивается отдельно по правилам исполнительного права об имуществе, не подлежащем аресту.
Если жильё продано без согласия: иск об аннулировании записи и регистрации #
Если вы узнали, что супруг продал, подарил или заложил жильё без вашего согласия, вы можете, ссылаясь на недействительность сделки, подать иск об аннулировании записи о праве собственности и регистрации (tapu iptal ve tescil davası). Иск предъявляется одновременно к супругу-собственнику и к лицу, получившему жильё (при ипотеке — к банку). В практике Кассационного суда такие иски рассматриваются семейным судом, поскольку вытекают из семейного права. Если иск удовлетворяется, продажа аннулируется, и недвижимость вновь регистрируется на имя супруга-собственника; в собственность супруга-истца жильё не переходит. По иску об ипотеке суд выносит решение о снятии ипотеки.
Чтобы жильё не перепродали, пока идёт дело, первым делом нужно просить о внесении в земельный реестр обеспечительной меры. Если покупатель окажется добросовестным, вернуть жильё может не получиться; в этом случае цена продажи и стоимость жилья учитываются при разделе имущества. Отчуждения, совершённые с целью уменьшить требование об участии (katılma alacağı), и безвозмездные предоставления, сделанные без согласия в течение года до прекращения имущественного режима, входят в число стоимостей, добавляемых к расчёту (ст. 229 TMK). Об общем порядке — в нашем руководстве об иске об аннулировании записи о праве собственности и регистрации, о расчёте — в руководстве о разделе имущества при разводе.
Отметка и обеспечительные меры во время бракоразводного процесса #
Подача иска о разводе брак не прекращает; пока решение не вступило в силу, жильё сохраняет статус семейного. Поэтому и во время процесса можно потребовать от управления земельного реестра внесения отметки о семейном жилье, а пока бракоразводное дело продолжается, отметка не снимается. Уход одного из супругов из жилья в связи с иском сам по себе этот статус тоже не прекращает.
При подаче иска судья по собственной инициативе принимает временные меры относительно проживания супругов, их содержания, управления их имуществом и ухода за детьми на время процесса (ст. 169 TMK). На практике в этой связи можно просить о следующем:
- предоставление жилья в пользование одному из супругов и детям на время процесса,
- определение, наряду с временными алиментами (tedbir nafakası), кто будет нести расходы на жильё,
- отметка об обеспечительной мере, запрещающая отчуждение недвижимости, для защиты требования о разделе имущества.
Предоставление жилья одному из супругов на время процесса, как правило, также исключает взыскание с этого супруга платы за незаконное пользование (ecrimisil); о положении после вступления решения о разводе в силу — в нашей статье об иске о плате за незаконное пользование. Если супруги переводят дело в развод по соглашению, в протоколе следует чётко указать, кому останется жильё, кто будет платить по кредиту и когда будет снята отметка; иначе после вступления решения в силу супруг-собственник сможет единолично добиться снятия отметки, а ожидания другого супруга в отношении жилья останутся предметом иска об имущественном режиме. Общий ход дела описан в нашем руководстве о процессе спорного развода.
Снятие отметки после развода #
Защита связана с брачным союзом. После вступления решения о разводе в силу внести отметку уже нельзя, а внесённую — можно снять. Согласно Циркуляру TKGM, погашение производится главным образом в следующих случаях:
- по заявлению супруга, не являющегося собственником, который добился внесения отметки,
- при предъявлении вступившего в силу решения о разводе или признании брака недействительным — по одностороннему заявлению супруга-собственника, если в решении нет положения о сохранении отметки,
- по заявлению супруга-собственника, если документально подтверждено, что супруги приобрели новое семейное жильё и на него внесена отметка,
- в случае смерти одного из супругов — по заявлению пережившего супруга,
- на основании решения суда о снятии отметки.
Если во время брака семья переехала, а другой супруг не соглашается на снятие отметки, супруг-собственник может, доказав, что жильё больше не является семейным, потребовать в семейном суде погашения отметки. О погашениях, совершённых в одностороннем порядке, другой супруг уведомляется.
Арендованное семейное жильё: ст. 194 TMK и ст. 349 TBK #
Если семья живёт в арендованном жилье, защита направлена не на земельный реестр, а на договор аренды. Супруг-арендатор не может расторгнуть договор аренды без явно выраженного согласия своего супруга; если согласие получить невозможно или в нём отказано без уважительной причины, можно просить решения суда (ст. 349/1 Кодекса обязательств Турции, TBK). Супруг, не подписавший договор, становится его стороной посредством уведомления арендодателя и несёт солидарную ответственность за арендную плату вместе с другим супругом (ст. 194/4 TMK).
Практическое значение этого уведомления велико: после него арендодатель обязан направлять уведомление о расторжении и, при неуплате арендной платы, предупреждение со сроком для оплаты отдельно арендатору и его супругу (ст. 349/2 TBK). Супругу, находящемуся на стадии развода, для защиты от риска выселения вследствие расторжения без его ведома надёжнее с точки зрения доказывания направить уведомление через нотариуса. О правах арендодателя на выселение — в нашей статье о способах выселения арендатора.
Как доказать, что жильё является семейным? #
Для обращения в управление земельного реестра обычно достаточно записи о месте жительства. Однако в иске против продажи без согласия или в споре о снятии отметки оспаривается, действительно ли на дату сделки в этом жилье жила семья. Основные используемые доказательства:
- данные реестра населения с зарегистрированным адресом супругов и детей,
- договоры на электричество, воду, газ и интернет и объёмы потребления,
- записи о зачислении детей в школу, у семейного врача и у мухтара,
- письмо управления многоквартирного дома, платежи за обслуживание и показания соседей,
- отчёт банковского оценщика и фотографии (в спорах об ипотеке).
Регистрация по адресу сама по себе не считается бесспорным доказательством; даже если регистрация в другом месте, за основу берётся место, где семья фактически живёт. То, что супруг покинул жильё или супруги живут раздельно, не прекращает автоматически статус семейного жилья; по‑настоящему решающим является то, продолжаются ли брачный союз и жизнь семьи в этом жилье.
Вымышленный пример: Супруги и двое детей живут в квартире, купленной в браке на имя мужа. Когда супруги начинают жить раздельно, муж продаёт квартиру знакомому. Даже если отметки в земельном реестре нет, но жена с помощью свидетелей и документов докажет, что покупатель жил в том же доме и знал, что дети по‑прежнему живут в этой квартире, можно добиться аннулирования продажи и повторной регистрации квартиры на имя мужа. Будь в этом же деле отметка, продажа вообще не была бы зарегистрирована.
Кратко #
- Жильё, в котором живёт семья, на кого бы оно ни было записано, нельзя продать или заложить без явно выраженного согласия другого супруга (ст. 194 TMK).
- Отметка о семейном жилье запрашивается в управлении земельного реестра без подачи иска и без разрешения супруга-собственника; согласно Циркуляру TKGM, сбор и плата в оборотный фонд не взимаются.
- Если отметка есть, покупатель и банк не могут ссылаться на добросовестность; если её нет, приобретение добросовестного третьего лица может быть защищено.
- Отметка не препятствует аресту и продаже в исполнительном порядке.
- При продаже без согласия в семейный суд подаётся иск об аннулировании записи и регистрации; жильё возвращается на имя супруга-собственника, а до подачи иска следует просить об обеспечительной мере.
- Во время бракоразводного процесса отметку можно внести, и она не снимается; на основании вступившего в силу решения о разводе супруг-собственник может единолично добиться её погашения.
- В арендованном жилье супруг, не являющийся стороной договора, может стать ею, уведомив арендодателя.
О ситуациях, которые нужно оценивать вместе с разводом, алиментами, опекой и разделом имущества, можно узнать на нашей странице о семейном праве и разводе.
