Поки шлюб триває, житло, в якому сім’я живе разом, не можна продати, подарувати чи заставити без явно вираженої згоди другого з подружжя, навіть якщо в земельному реєстрі воно записане лише на одного з них. Цей захист випливає зі статті 194 Цивільного кодексу Туреччини (TMK); а позначка про сімейне житло (aile konutu şerhi) робить цей захист видимим для всіх, оскільки вноситься до запису земельного реєстру. Для внесення позначки позов подавати не потрібно — досить звернутися до управління земельного реєстру. У цій статті ми крок за кроком пояснюємо, як вноситься позначка, чим вона корисна під час продажу та іпотеки, який позов подається проти продажу, здійсненого одним із подружжя без відома другого, і що відбувається з позначкою під час і після розлучення.
Що таке сімейне житло і що захищає ст. 194 TMK? #
Сімейне житло — це будинок чи квартира, де подружжя спільно веде всю свою життєдіяльність і постійно проживає. Згідно з практикою Касаційного суду (Yargıtay), сімейне житло єдине; літній будинок для вихідних, будинок у горах або здана в оренду друга квартира цим захистом не користуються. Не має значення, на чиє ім’я нерухомість записана в земельному реєстрі і чи придбана вона до або після шлюбу: житло, що є особистим майном, теж може бути сімейним.
Згідно зі ст. 194 TMK, за відсутності явно вираженої згоди другого з подружжя один із подружжя не може:
- розірвати договір оренди сімейного житла,
- продати, подарувати або іншим чином передати житло,
- обмежити права на житло; наприклад, встановити іпотеку, право узуфрукту, право проживання або укласти попередній договір купівлі-продажу.
Закон не передбачає особливої форми згоди, але для зручності доказування на практиці віддають перевагу тому, щоб згода надавалася перед працівником земельного реєстру або у вигляді нотаріально засвідченого листа про згоду (muvafakatname). Якщо другий із подружжя без поважної причини відмовляє в згоді або згоду отримати неможливо (наприклад, невідомо, де перебуває чоловік чи дружина), той із подружжя, хто є власником, може просити суддю про рішення, що замінює згоду (ст. 194/2 TMK).
Як вноситься позначка про сімейне житло? #
Згідно з третьою частиною статті 194 Кодексу, той із подружжя, хто не є власником житла, може безпосередньо вимагати від управління земельного реєстру (tapu müdürlüğü) внесення необхідної позначки до земельної книги. Рішення суду не потрібне, і дозвіл того з подружжя, хто є власником, не вимагається. Згідно з Циркуляром № 2014/4 Головного управління земельного реєстру і кадастру (TKGM), звернутися може й власник або обоє з подружжя разом; це особливо корисно власникові, який має кілька об’єктів житла, щоб з’ясувати, який із них є сімейним житлом.
Звернення крок за кроком #
- Отримайте відомості про нерухомість: провінція, район, квартал, номер блоку (ada), ділянки (parsel) і незалежної частини. Ці відомості можна знайти в даних земельного реєстру на e-Devlet (портал електронного урядування), у старому свідоцтві про право власності або в записах про податок на нерухомість.
- Підготуйте документи: згідно з Циркуляром вимагаються довідка про місце проживання, отримана в управлінні у справах населення або через e-Devlet (MERNİS), і витяг із реєстру населення, що підтверджує сімейний стан. Також слід узяти посвідчення особи і недавню фотографію.
- Усуньте невідповідність адреси: якщо адреса в MERNİS не збігається з даними про блок/ділянку в земельному реєстрі, документ, який підтверджує, що житло використовується як сімейне, отримують у мухтара кварталу (muhtarlık), у муніципалітеті, в управлінні багатоквартирного будинку або в управлінні кадастру.
- Подайте заяву: заяву подають особисто або через представника до управління земельного реєстру, до якого належить нерухомість. На практиці попередню заявку можна подати через Web Tapu на e-Devlet, а для підписання вас можуть запросити до управління.
- Реєстрація і повідомлення: позначку вносять до графи позначок земельної книги з датою і номером журналу. Якщо заяву подав той із подружжя, хто не є власником, власника повідомляють про результат.
Вартість: у Циркулярі TKGM зазначено, що оскільки в Законі про збори немає тарифу для цієї операції, заяву виконують без стягнення збору і плати до оборотного фонду. Якщо ви доручаєте оформлення адвокатові, витрати становитимуть лише довіреність і гонорар адвоката.
Якщо управління земельного реєстру відхилить заяву (наприклад, вважаючи, що житло не є сімейним), для внесення позначки можна подати позов до сімейного суду (aile mahkemesi); там, де сімейного суду немає, справу в цій якості розглядає суд першої інстанції з цивільних справ. Житло, не зареєстроване в земельному реєстрі, теж може бути сімейним, але оскільки свідоцтва про право власності немає, позначку на нього внести не можна. Не вноситься позначка і на житло, що належить третій особі (наприклад, на будинок свекра чи тестя), і на голу власність нерухомості, обтяженої узуфруктом.
Якщо житло перебуває в частковій власності, позначку вносять на частку того з подружжя, хто є власником. Якщо на нерухомість раніше вже було накладено іпотеку, арешт або забезпечувальний захід, згідно з Циркуляром позначку все одно вносять, коли заявник визнає наявність цих записів, а заставним і стягувачам-кредиторам надсилають повідомлення. Позначка не скасовує прав, що виникли до неї; тому перед зверненням корисно перевірити актуальні записи про житло в даних земельного реєстру на e-Devlet, щоб оцінити масштаб ризику.
Дія позначки: продаж, іпотека і добросовісна третя особа #
Позначка не створює статусу сімейного житла; вона відображає в реєстрі наявне становище. Інакше кажучи, і без позначки житло є сімейним, і вимога згоди діє. Різницю створює становище особи, яка купує житло або встановлює на нього іпотеку. Земельний реєстр відкритий для всіх, і ніхто не може посилатися на незнання запису в ньому (ст. 1020 TMK). Після внесення позначки покупець чи банк не може сказати «я не знав, що це сімейне житло»; управління земельного реєстру також вимагає згоди другого з подружжя під час відчуження та іпотеки.
Що змінюється за наявності та відсутності відмітки? #
| Ситуація | Якщо позначка є | Якщо позначки немає |
|---|---|---|
| Власник із подружжя продає житло | Управління земельного реєстру вимагає згоди другого з подружжя; без згоди правочин не вчиняється. | Продаж може бути зареєстровано; щоб повернути житло, потрібен позов, і оспорюється добросовісність покупця. |
| Передання в іпотеку банку | Іпотеку не можна встановити без згоди другого з подружжя. | Іпотеку можна встановити; з’ясовують, чи знав банк, що житло є сімейним. |
| Попередній договір купівлі-продажу, узуфрукт, позначка про оренду | Залежать від згоди другого з подружжя. | Правочин можна вчинити; його скасування вимагають у судовому порядку. |
| Арешт кредитором і продаж у виконавчому порядку | Не перешкоджає; згода другого з подружжя не вимагається. | Не перешкоджає. |
Спір про добросовісність покупця #
У разі продажу за відсутності позначки спір зосереджується на добросовісності покупця. Згідно з усталеним підходом Загальних зборів цивільних палат Касаційного суду (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu), якщо позначки немає, набуття особи, яка не знала і не мала знати, що нерухомість є сімейним житлом, захищається в силу принципу довіри до земельного реєстру (ст. 1023 TMK). Натомість особа, яка знала про становище або могла про нього знати, посилатися на добросовісність не може. Наприклад, є рішення, в яких банк, що перед видачею кредиту направив оцінювача і встановив, що в житлі живе сім’я, не було визнано добросовісним на тій підставі, що він не діяв як обачний комерсант. У доктрині також сильна позиція, згідно з якою особа, що безпосередньо укладає правочин з одним із подружжя, не повинна захищатися взагалі, навіть без позначки. Спосіб усунути цю невизначеність — заздалегідь внести позначку.
Правочини, яких відмітка не охоплює #
Треба знати й межі позначки: згідно з Циркуляром, позначка ставить у залежність від згоди другого з подружжя правочини, які власник вчиняє з власної волі; вона не перешкоджає діям, що не залежать від волі власника, — реєстрації за рішенням суду, арешту, забезпечувальному заходу і продажу у виконавчому порядку. Чи може житло бути арештоване, оцінюють окремо за правилами виконавчого права про майно, що не підлягає арешту.
Якщо житло продано без згоди: позов про скасування запису і реєстрацію #
Якщо ви дізналися, що чоловік чи дружина продали, подарували або заставили житло без вашої згоди, ви можете, посилаючись на недійсність правочину, подати позов про скасування запису про право власності і реєстрацію (tapu iptal ve tescil davası). Позов пред’являють одночасно до власника з подружжя і до особи, яка набула житло (у разі іпотеки — до банку). У практиці Касаційного суду такі позови розглядає сімейний суд, оскільки вони випливають із сімейного права. Якщо позов задоволено, продаж скасовують, і нерухомість знову реєструють на ім’я того з подружжя, хто є власником; у власність позивача житло не переходить. У справі про іпотеку суд ухвалює рішення про зняття іпотеки.
Щоб житло не перепродали, поки триває справа, насамперед треба просити про внесення до земельного реєстру забезпечувального заходу. Якщо покупець виявиться добросовісним, повернути житло може не вдатися; у такому разі ціну продажу і вартість житла враховують під час поділу майна. Відчуження, здійснені з метою зменшити вимогу про участь (katılma alacağı), і безоплатні надання, зроблені без згоди протягом року до припинення майнового режиму, належать до вартостей, що додаються до розрахунку (ст. 229 TMK). Про загальний порядок — у нашому посібнику про позов про скасування запису про право власності і реєстрацію, про розрахунок — у посібнику про поділ майна при розлученні.
Позначка і забезпечувальні заходи під час шлюборозлучного процесу #
Подання позову про розлучення шлюбу не припиняє; доки рішення не набрало законної сили, житло зберігає статус сімейного. Тому й під час процесу можна вимагати від управління земельного реєстру внесення позначки про сімейне житло, а поки справа про розлучення триває, позначку не знімають. Те, що один із подружжя у зв’язку з позовом залишив житло, саме собою цього статусу теж не припиняє.
Під час подання позову суддя з власної ініціативи вживає тимчасових заходів щодо проживання подружжя, їхнього утримання, управління їхнім майном і догляду за дітьми на час процесу (ст. 169 TMK). На практиці в цьому зв’язку можна просити про таке:
- надання житла в користування одному з подружжя і дітям на час процесу,
- визначення, разом із тимчасовими аліментами (tedbir nafakası), хто нестиме витрати на житло,
- позначка про забезпечувальний захід, що забороняє відчуження нерухомості, для захисту вимоги про поділ майна.
Надання житла одному з подружжя на час процесу, як правило, також виключає стягнення з нього плати за незаконне користування (ecrimisil); про становище після набрання рішенням про розлучення законної сили — у нашій статті про позов про плату за незаконне користування. Якщо подружжя переводить справу в розлучення за згодою, у протоколі слід чітко зазначити, кому залишиться житло, хто сплачуватиме кредит і коли буде знято позначку; інакше після набрання рішенням законної сили власник зможе одноосібно домогтися зняття позначки, а очікування другого з подружжя щодо житла залишаться предметом позову про майновий режим. Загальний перебіг справи описано в нашому посібнику про процес спірного розлучення.
Зняття позначки після розлучення #
Захист пов’язаний зі шлюбним союзом. Після набрання рішенням про розлучення законної сили внести позначку вже не можна, а внесену — можна зняти. Згідно з Циркуляром TKGM, погашення здійснюють головним чином у таких випадках:
- за заявою того з подружжя, хто не є власником і домігся внесення позначки,
- у разі пред’явлення рішення про розлучення або визнання шлюбу недійсним, що набрало законної сили, — за односторонньою заявою власника з подружжя, якщо в рішенні немає положення про збереження позначки,
- за заявою власника з подружжя, якщо документально підтверджено, що подружжя набуло нове сімейне житло і на нього внесено позначку,
- у разі смерті одного з подружжя — за заявою того, хто пережив,
- на підставі рішення суду про зняття позначки.
Якщо під час шлюбу сім’я переїхала, а другий із подружжя не погоджується на зняття позначки, власник може, довівши, що житло більше не є сімейним, вимагати в сімейному суді погашення позначки. Про погашення, здійснені в односторонньому порядку, другого з подружжя повідомляють.
Орендоване сімейне житло: ст. 194 TMK і ст. 349 TBK #
Якщо сім’я живе в орендованому житлі, захист спрямований не на земельний реєстр, а на договір оренди. Той із подружжя, хто є орендарем, не може розірвати договір оренди без явно вираженої згоди другого; якщо згоду отримати неможливо або в ній відмовлено без поважної причини, можна просити рішення суду (ст. 349/1 Кодексу зобов’язань Туреччини, TBK). Той із подружжя, хто не підписав договір, стає його стороною шляхом повідомлення орендодавця і несе солідарну відповідальність за орендну плату разом із другим (ст. 194/4 TMK).
Практичне значення цього повідомлення велике: після нього орендодавець зобов’язаний надсилати повідомлення про розірвання і, в разі несплати орендної плати, попередження зі строком для оплати окремо орендареві та його чоловікові чи дружині (ст. 349/2 TBK). Тому з подружжя, хто перебуває на стадії розлучення, для захисту від ризику виселення внаслідок розірвання без його відома надійніше з погляду доказування надіслати повідомлення через нотаріуса. Про права орендодавця на виселення — у нашій статті про способи виселення орендаря.
Як довести, що житло є сімейним? #
Для звернення до управління земельного реєстру зазвичай досить запису про місце проживання. Проте в позові проти продажу без згоди або в спорі про зняття позначки оспорюється, чи справді на дату правочину в цьому житлі жила сім’я. Основні докази, які використовують:
- дані реєстру населення із зареєстрованою адресою подружжя і дітей,
- договори на електрику, воду, газ та інтернет і обсяги споживання,
- записи про зарахування дітей до школи, у сімейного лікаря і в мухтара,
- лист управління багатоквартирного будинку, платежі за обслуговування і показання сусідів,
- звіт банківського оцінювача і фотографії (у спорах про іпотеку).
Реєстрація за адресою сама собою не вважається беззаперечним доказом; навіть якщо реєстрація в іншому місці, за основу беруть місце, де сім’я фактично живе. Те, що один із подружжя залишив житло або подружжя живе окремо, не припиняє автоматично статусу сімейного житла; справді вирішальним є те, чи тривають шлюбний союз і життя сім’ї в цьому житлі.
Вигаданий приклад: Подружжя і двоє дітей живуть у квартирі, купленій у шлюбі на ім’я чоловіка. Коли подружжя починає жити окремо, чоловік продає квартиру знайомому. Навіть якщо позначки в земельному реєстрі немає, але дружина за допомогою свідків і документів доведе, що покупець жив у тому самому будинку і знав, що діти й далі живуть у цій квартирі, можна домогтися скасування продажу і повторної реєстрації квартири на ім’я чоловіка. Якби в цій самій справі була позначка, продаж узагалі не було б зареєстровано.
Коротко #
- Житло, в якому живе сім’я, на кого б воно не було записане, не можна продати чи заставити без явно вираженої згоди другого з подружжя (ст. 194 TMK).
- Позначку про сімейне житло запитують в управлінні земельного реєстру без подання позову і без дозволу власника з подружжя; згідно з Циркуляром TKGM, збір і плата до оборотного фонду не стягуються.
- Якщо позначка є, покупець і банк не можуть посилатися на добросовісність; якщо її немає, набуття добросовісної третьої особи може бути захищене.
- Позначка не перешкоджає арешту і продажу у виконавчому порядку.
- У разі продажу без згоди до сімейного суду подають позов про скасування запису і реєстрацію; житло повертається на ім’я власника з подружжя, а до подання позову слід просити про забезпечувальний захід.
- Під час шлюборозлучного процесу позначку можна внести, і її не знімають; на підставі рішення про розлучення, що набрало законної сили, власник може одноосібно домогтися її погашення.
- В орендованому житлі той із подружжя, хто не є стороною договору, може стати нею, повідомивши орендодавця.
Про ситуації, які треба оцінювати разом із розлученням, аліментами, опікою і поділом майна, можна дізнатися на нашій сторінці про сімейне право і розлучення.
