Будівельне та містобудівне право

У будівельних спорах права найчастіше втрачаються не в самому процесі, а до нього: право на неустойку втрачено, бо квартиру прийняли без заперечень; роботу вважають прийнятою, бо про недолік не повідомили вчасно; пропущено 15-денний строк на заперечення проти визнання будівлі аварійно небезпечною або строк на позов проти рішення про знесення. А під час міської реновації з 2023 року достатньо простої більшості, що обчислюється за частками, тож частку власника, який не приєднався до рішення, можуть виставити на продаж.

На цій сторінці ви знайдете права власника земельної ділянки за договором будівництва в обмін на квартири, порядок дій у разі прострочення підрядника та купівлі житла з недоліками, етапи міської реновації, строки оскарження рішень про знесення та містобудівних штрафів, витрати на 2026 рік і відповіді на найчастіші запитання.

Строки та компетентні суди в будівельних і містобудівних спорах

У будівельних справах одна й та сама подія зачіпає кілька галузей права: відносини з підрядником регулює зобов’язальне право, становище покупця житла — право захисту прав споживачів, а дозволи та знесення — адміністративне право. Який шлях і який строк застосовуються, треба визначити під час першого ж вивчення справи.

Під час обчислення строків вирішальною є початкова дата (передання, вручення, останній день оприлюднення). Для попередньої оцінки можна скористатися інструментом перевірки строків і позовної давності; точний розрахунок потребує вивчення документів.

Договір будівництва в обмін на квартири: форма, відмітка в поземельній книзі та гарантії власника ділянки

Договір будівництва в обмін на квартири (kat karşılığı, або arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) — змішаний договір: щодо обов’язку підрядника звести будівлю це договір підряду (ст. 470 і наст. TBK), а щодо передання часток у земельній ділянці — обіцянка продажу нерухомості. Оскільки він містить обов’язок передати нерухомість, його треба оформити в нотаріуса в офіційній формі (ст. 237 TBK, ст. 706 Цивільного кодексу Туреччини, TMK); простий письмовий договір, як правило, недійсний. Водночас, якщо більшу частину зобов’язань уже виконано, посилання на порушення форми може бути визнане таким, що суперечить принципу добросовісності.

Найнадійніший захист власника ділянки — відмітка договору в поземельній книзі (тапу) та поетапне передання часток підрядникові відповідно до просування будівництва. Інакше підрядник може продати отримані частки третім особам, не завершивши будівлю, і власникові доведеться подавати позов про скасування запису в тапу та реєстрацію права. У договорі обов’язково мають бути чітко визначені:

• Точна дата передання, визначення форс-мажору та неустойка за прострочення
• Таблиця розподілу самостійних приміщень (поверх, бік, площа)
• Специфікація оздоблення і матеріалів (mahal listesi), що показує якість матеріалів і робіт, та технічне завдання
• Графік передання часток, забезпечення та обов’язок виплачувати компенсацію оренди
• Хто несе витрати на дозвіл на будівництво, введення в експлуатацію та будівельний нагляд

Укладення договору, розрахунок компенсації за прострочення та відмову від договору ми докладно розглянули в статті договір будівництва в обмін на квартири та компенсація за прострочення.

Підрядник не передав об’єкт: прострочення, компенсація і відмова від договору

Якщо підрядник не передає об’єкт у погоджену дату, він прострочує виконання. Надавши розумний додатковий строк (ст. 123 TBK), власник ділянки може скористатися одним з таких альтернативних прав (ст. 125 TBK):

1. Виконання та компенсація за прострочення: вимагати завершення будівництва і водночас стягнути за період прострочення збитки в розмірі ринкової орендної плати за самостійні приміщення, які мали бути передані.
2. Відшкодування замість виконання: негайно заявивши про відмову від виконання, вимагати відшкодування збитків від невиконання договору.
3. Відмова від договору: припинити договір і вимагати повернення переданих часток та відшкодування заподіяних збитків. Якщо будівництво на пізній стадії, замість відмови йдеться про розірвання з дією на майбутнє.

Якщо очевидно, що роботу за всіма розрахунками не буде завершено вчасно, власник ділянки може відмовитися від договору, не чекаючи дати передання (ст. 473 TBK).

Увага до неустойки: неустойку, встановлену за прострочення, можна вимагати разом з виконанням основного зобов’язання; проте якщо власник прийме квартири без застережень, він може втратити це право (ст. 179 TBK). В акт приймання-передання або в окреме нотаріальне повідомлення слід внести запис «залишаю за собою право на неустойку за прострочення та компенсацію». Суддя може зменшити надмірну неустойку (ст. 182 TBK); підрядник-комерсант не може вимагати зменшення з підстави її надмірності (ст. 22 Торгового кодексу Туреччини, TTK).

Якщо під час міської реновації підрядник не починає роботи: на ділянках, що підпадають під Закон № 6306, якщо з причин, що залежать від підрядника, роботи не розпочато протягом одного року або щонайменше шість місяців вони не ведуться з достатнім персоналом і технікою, власники можуть простою більшістю за частками ухвалити рішення про розірвання та звернутися до Управління міської реновації (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). Управління дає підрядникові 30 днів; якщо до кінця строку роботи не розпочато, договір вважається розірваним автоматично (ст. 6/14 Закону № 6306).

Особа, яка купила житло в забудовника, — не власник ділянки, а споживач: у разі продажу житла з передоплатою строк передання ні в якому разі не може перевищувати 48 місяців від дати договору (ст. 44 TKHK); у разі прострочення можна відмовитися від договору, вимагати повернення сплаченої суми та відшкодування збитків.

Недоробки та будівельні недоліки: повідомлення, альтернативні права і давність

Після передання будівлі роботу слід оглянути щойно це стане можливим за звичайного перебігу справ і в розумний строк повідомити підрядника про недоліки (ст. 474 TBK). Без повідомлення роботу вважають прийнятою. Про прихований недолік, виявлений пізніше (тріщини в стінах, протікання даху, витоки в інженерних мережах, відсутність ізоляції тощо), треба повідомити невідкладно після виявлення (ст. 477 TBK). Для доказування важливо надсилати повідомлення через нотаріуса.

Якщо недолік встановлено, замовник може за істотного недоліку відмовитися від договору, вимагати зменшення ціни або, якщо це не пов’язано з надмірними витратами, безоплатного усунення; право на відшкодування збитків зберігається (ст. 475 TBK). Якщо будівля стоїть на ділянці власника і її знесення завдало б надмірної шкоди, право на відмову від договору не застосовується; тому у справах за договорами в обмін на квартири вимогу зазвичай формулюють як стягнення вартості недоробок і дефектних робіт.

Давність спливає від передання: позови щодо недоліків нерухомих споруд погашаються давністю через 5 років від дати передання, а за грубої вини підрядника — через 20 років незалежно від характеру недоліку (ст. 478 TBK). Пізнє виявлення недоліку не запускає строк заново; воно лише визначає, коли слід зробити повідомлення.

Відмінність для споживача: особу, яка купила житло в забудовника або компанії-продавця, захищає Закон про захист прав споживачів. Відповідальність продавця за недоліки житла становить 5 років від передання; якщо недолік приховано через грубу вину або обманом, норми про давність не застосовуються (ст. 12 TKHK). Недоліки, що проявилися в перші 6 місяців після передання, вважаються такими, що існували на момент передання (ст. 10 TKHK). Споживач може відмовитися від договору, вимагати зменшення ціни, безоплатного усунення або, якщо можливо, заміни на аналогічне житло без недоліків. Якщо сума нижча за поріг комісії з розгляду споживчих спорів, звертаються до комісії, якщо вища — спершу до медіатора; докладніше в нашій статті товар неналежної якості та комісія з розгляду споживчих спорів.

Організація будівельного нагляду разом з підрядником і авторами проєкту відповідає пропорційно своїй вині за шкоду від будівництва з порушенням дозволу та проєкту, незавершеного чи неякісного. Ця відповідальність діє від дати дозволу на введення в експлуатацію 15 років щодо несучої системи і 2 роки щодо ненесучих частин (ст. 3 Закону № 4708). Цей шлях особливо важливий, коли підрядник збанкрутував або зник.

В обох випадках перший крок — щоб докази не було втрачено, просити суд про забезпечення доказів (delil tespiti): судовий експерт порівнює передані роботи з договором, проєктом і специфікацією та оцінює вартість недоробок і недоліків. Фіксація до початку ремонту запобігає труднощам із доказуванням у майбутньому.

Міська реновація (Закон № 6306): аварійно небезпечні будівлі та рішення простою більшістю

Змінами, внесеними до Закону № 6306 Законом № 7471, що набрали чинності 9 листопада 2023 року, вимогу про дві третини голосів для рішень щодо аварійно небезпечних будівель — про нове будівництво, договір в обмін на квартири та продаж часток — скасовано; тепер достатньо простої більшості учасників спільної часткової власності, що обчислюється за частками. Наприклад, у 10-квартирному будинку з рівними частками тепер достатньо рішення 6 власників. До Регламенту застосування (Uygulama Yönetmeliği) 4 лютого 2026 року також внесено зміни; перед початком процедури слід перевірити чинну редакцію регламенту.

Після знесення будівлі на ділянці, що стала незабудованою, можна подати позов про припинення спільної власності (ortaklığın giderilmesi davası); проте цей позов не перешкоджає ухваленню рішення простою більшістю та його виконанню (ст. 6/16 Закону № 6306). Особливо слід пам’ятати, що строк оскарження адміністративних актів за Законом № 6306 становить не загальні для адміністративного судочинства 60 днів, а 30 днів. Занижена ринкова вартість або порушення під час вручення — основні моменти, які можна оскаржити в суді.

Оскарження рішення про знесення та містобудівного штрафу

Виявивши будівлю без дозволу або з порушенням дозволу, муніципалітет складає акт про зупинення будівництва (yapı tatil tutanağı), опечатує об’єкт і зупиняє роботи. Вивішування акта на будівлі вважається врученням, а порушення вносять до розділу заяв тапу. Власникові дають не більше одного місяця, щоб привести будівлю у відповідність до дозволу або отримати дозвіл; інакше дозвіл анулюють, муніципальна рада (belediye encümeni) ухвалює рішення про знесення, а витрати на знесення стягують з власника (ст. 32 Закону № 3194).

За те саме порушення рада додатково накладає на власника та підрядника адміністративний штраф (ст. 42 Закону № 3194). Штраф розраховують за класом будівлі та площею порушення з надбавками за відсутність дозволу і залежно від характеру зони, де розташована будівля; ставки щороку індексують на коефіцієнт переоцінки. Частину, нараховану виходячи з вартості для податку на нерухомість, не стягують, якщо порушення усунуто протягом місяця від вручення постанови про штраф. Сплата штрафу не перешкоджає знесенню; будівництво без дозволу також може стати предметом розслідування за складом забруднення забудови (ст. 184 Кримінального кодексу Туреччини, TCK).

Акт про зупинення будівництва, рішення про знесення і штраф — окремі адміністративні акти; проти кожного з них позов про скасування можна подати до адміністративного суду за місцезнаходженням нерухомості протягом 60 днів від вручення. Подання позову проти рішення про знесення саме по собі знесення не зупиняє; зупинення виконання (yürütmenin durdurulması) треба просити з обґрунтуванням уже в позовній заяві. Про адміністративне судочинство див. також нашу сторінку адміністративне та податкове право.

Містобудівна амністія та свідоцтво про реєстрацію будівлі

Містобудівна амністія (imar barışı, тимчасова ст. 16 Закону № 3194) застосовувалася до будівель, зведених без дозволу або з порушенням дозволу до 31 грудня 2017 року; заяви приймали у 2018–2019 роках, і приймання завершено. Доки законом не відкрито новий період подання заяв, свідоцтво про реєстрацію будівлі (yapı kayıt belgesi) отримати неможливо; перш ніж щось робити, слід перевірити, чи не ухвалено нового регулювання щодо амністії. Раніше отримане свідоцтво знімає рішення про знесення будівлі та нестягнуті штрафи, але має межі:

• Свідоцтво діє до перебудови будівлі або реалізації проєкту міської реновації; під час перебудови застосовується чинне містобудівне законодавство.
• Будівлі, зведені на приватній нерухомості, що належить третім особам, не охоплюються.
• Свідоцтво, отримане на підставі недостовірних відомостей, може бути анульоване; тоді процедури знесення та штрафу відновлюються.
• Свідоцтво не означає, що будівля сейсмостійка; воно не перешкоджає визнанню будівлі аварійно небезпечною.

Медіація, витрати та тривалість справи (2026)

З 1 вересня 2023 року у спорах щодо кондомініуму та в позовах про припинення спільної власності медіація є обов’язковою умовою подання позову (ст. 18/B Закону № 6325). У справах про житло з недоліками, які розглядає споживчий суд, також спершу звертаються до медіатора. Якщо сторони — комерсанти і вимога грошова, медіація може знадобитися як у комерційній справі; у класичних спорах між власником ділянки та підрядником за договором в обмін на квартири цю умову оцінюють окремо в кожній справі.

Мінімальний тариф адвокатських гонорарів опубліковано в Офіційній газеті від 4 листопада 2025 року; гонорар визначають письмово на першій зустрічі залежно від обсягу справи. Щодо вимог про недоробки, суму яких неможливо точно знати заздалегідь, оскільки позов із невизначеною сумою вимоги (belirsiz alacak davası) скасовано 31 липня 2026 року, можна подати частковий позов (kısmi dava) і після висновку експерта один раз збільшити вимогу в тій самій справі (ст. 109/4 Цивільного процесуального кодексу, HMK). У Стамбулі будівельні справи, що потребують виїзного огляду та технічної експертизи, зазвичай тривають 2–4 роки; справи про знесення та штрафи в адміністративному суді розглядають за матеріалами справи, тому вони часто завершуються швидше. Як правило, справи розглядає суд за місцезнаходженням нерухомості.

Чим ми займаємося в будівельному та містобудівному праві

• Підготовка й узгодження договорів будівництва в обмін на квартири, їх відмітка в тапу
• Повідомлення, неустойка, компенсація за прострочення та позови про відмову від договору в разі прострочення підрядника
• Забезпечення доказів, позови про стягнення вартості та відшкодування збитків за недоробки й недоліки
• Комісія з розгляду споживчих спорів, медіація та споживчий суд для покупців житла в забудовників
• Під час міської реновації — заперечення проти визнання будівлі аварійно небезпечною, рішення власників, позови проти продажу часток і ринкової вартості
• Позови про скасування актів про зупинення будівництва, рішень про знесення, анулювання дозволів і містобудівних штрафів
• Позови проти змін містобудівного плану, вимоги про скасування запису в тапу та реєстрацію права

Необхідні документи

• Нотаріальний договір, додаткові протоколи та відмітка в тапу, якщо є
• Витяг із тапу, документи про право на поверхову власність (kat irtifakı) або про кондомініум
• Дозвіл на будівництво, затверджений архітектурний проєкт, специфікація оздоблення і матеріалів та дозвіл на введення в експлуатацію
• Акт приймання-передання, перелік недоробок і дефектів, надіслані повідомлення
• У разі заяви про недоліки — датовані фотографії, технічні висновки та рішення управління будинком
• Під час міської реновації — висновок про аварійно небезпечну будівлю, повідомлення та протоколи зборів власників
• В адміністративному спорі — акт про зупинення будівництва, рішення муніципальної ради та документ про вручення

Щодо інших спорів з нерухомістю — оренди, переважного права купівлі та припинення спільної власності — див. нашу сторінку оренда та право нерухомості.

Інформація на цій сторінці має загальний характер і підготовлена відповідно до законодавства 2026 року. У будівельних і містобудівних справах строки спливають по-різному залежно від дат вручення та передання; щодо вашої конкретної ситуації радимо проконсультуватися з адвокатом.