Юрист з оренди та нерухомості у Стамбулі

У спорах щодо оренди та нерухомості результат дуже часто визначає крок, зроблений вчасно: якщо позов про виселення у зв’язку з потребою не подано протягом 1 місяця після закінчення строку оренди, а виконавче провадження на підставі зобов’язання про виселення не розпочато протягом 1 місяця від обіцяної дати, право переноситься на наступний орендний рік. Переважне право купівлі (şufa) щодо продажів, здійснених 25 грудня 2025 року і пізніше, тепер припиняється не пізніше ніж через 1 рік після продажу. Крім того, з 2023 року у спорах щодо оренди, припинення спільної власності та поверхової власності до подання позову обов’язково звертатися до медіатора.

На цій сторінці ви дізнаєтеся, з яких підстав і яким шляхом орендодавець може виселити орендаря, що робити крок за кроком, якщо орендну плату не сплачують, який законний граничний розмір підвищення орендної плати у 2026 році та як працює позов про встановлення розміру орендної плати, які права має орендар, а також про позови про скасування запису в реєстрі, припинення спільної власності (включно з торгами лише між спадкоємцями, запровадженими 12-м судовим пакетом), про переважну купівлю та плату за незаконне користування, про компетентні суди Стамбула, витрати у 2026 році та поширені помилки.

Яким шляхом вирішується ваша проблема?

Спори щодо оренди та нерухомості здаються схожими, але кожен має свій компетентний орган, свої вимоги щодо медіації та свої строки. Неправильно обраний шлях часто коштує кількох місяців.

Обов’язкову медіацію передбачено для спорів, що випливають з орендних відносин (крім виселення у порядку виконавчого провадження без судового рішення), щодо припинення спільної власності, поверхової власності та із сусідського права (ст. 18/B Закону про медіацію в цивільних спорах, HUAK). Позови про скасування запису в реєстрі, про переважну купівлю та про плату за незаконне користування за відсутності орендних відносин до цього переліку не належать.

З яких підстав можна виселити орендаря?

При оренді житлових і критих комерційних приміщень орендодавець не може виселити орендаря лише тому, що закінчився строк договору: строковий договір продовжується на рік на тих самих умовах, якщо орендар не повідомить про відмову щонайменше за 15 днів (ст. 347 Турецького кодексу зобов’язань, TBK). Виселення можна вимагати лише з однієї з підстав, визначених законом, і ці норми не можна змінити на шкоду орендарю (ст. 354 TBK). Самоправні методи — винести речі орендаря, замінити замок, домогтися відключення електрики чи води — незаконні й можуть утворювати склад злочину.

Якщо в межах строку на подання позову орендодавець письмово повідомить орендаря про намір подати позов, строк продовжується на один орендний рік (ст. 353 TBK). Таке повідомлення зберігає право на рік, особливо коли потреба виникла незадовго до закінчення строку. Докладніше про способи виселення — у нашій статті способи виселення орендаря.

Позов про виселення у зв’язку з потребою: умови та доказування

При виселенні у зв’язку з потребою суд перевіряє, чи є потреба реальною, щирою та нагальною; самих слів «житиму сам» недостатньо. На практиці насамперед враховуються такі ситуації:

• Орендодавець сам винаймає житло або змушений залишити житло, в якому мешкає
• Конкретна подія: шлюб, вступ дитини до університету, переїзд до іншого міста після виходу на пенсію
• Потреба за станом здоров’я в житлі з ліфтом, на першому поверсі або поблизу лікарні
• План орендодавця або його дитини відкрити власну справу в орендованому приміщенні (потреба в приміщенні для роботи)

Потреба має існувати на дату подання позову й зберігатися протягом усього процесу. У строковому договорі позов подається протягом 1 місяця після закінчення строку; у безстроковому — протягом 1 місяця від дати, визначеної за загальними строками розірвання (за відсутності місцевого звичаю — кінець шестимісячного періоду оренди з повідомленням про розірвання за три місяці; ст. 329 TBK). Від звернення до медіатора до складення підсумкового протоколу присічний строк не спливає (ст. 18/A-15 HUAK); проте звернутися до медіатора потрібно в межах цього місячного строку.

Орендодавець, який виселив орендаря у зв’язку з потребою, без поважної причини не може протягом 3 років здавати приміщення нікому, крім колишнього орендаря. У разі порушення цієї заборони він сплачує колишньому орендарю компенсацію не менше річної орендної плати, сплаченої в останньому орендному році (ст. 355 TBK). Якщо приміщення звільнено для реконструкції, колишній орендар також має переважне право орендувати його за новою ціною.

Зобов’язання про виселення: умови дійсності

Зобов’язання про виселення (tahliye taahhüdü) — це документ, у якому орендар письмово зобов’язується звільнити приміщення до певної дати. Щоб воно було дійсним:

1. Воно має бути письмовим і підписаним орендарем (або його уповноваженим представником). Нотаріальне посвідчення не обов’язкове; однак якщо орендар заперечить проти виконавчого провадження, нотаріально посвідчене зобов’язання полегшує зняття заперечення (ст. 275 Закону про виконавче провадження та банкрутство, İİK).
2. Його має бути надано після передачі приміщення. Зобов’язання, підписані одночасно з договором, до передачі ключів, вважаються отриманими під тиском і визнаються недійсними.
3. Дата звільнення має бути визначеною. Спори виникають щодо зобов’язань, у яких дату залишили порожньою і вписали пізніше; орендар, який це стверджує, має це довести.
4. Виконавче провадження слід розпочати або позов подати протягом 1 місяця від обіцяної дати.

У виконавчому провадженні на підставі зобов’язання орендарю надсилається наказ про виселення; орендар може заперечити протягом 7 днів, а якщо не заперечить, зобов’язаний звільнити приміщення після спливу 15-денного строку (ст. 272-274 İİK).

Чим дві обґрунтовані вимоги відрізняються від прострочення

При виселенні через прострочення договір розривається, якщо орендну плату не внесено протягом 30-денного строку, зазначеного у вимозі; якщо орендар заплатив вчасно, вимагати виселення не можна. При виселенні за двома обґрунтованими вимогами позов можна подати наприкінці орендного року, навіть якщо орендар погасив борг після вимог, оскільки він двічі за один орендний рік дав привід для обґрунтованої вимоги. Вимоги мають стосуватися орендної плати за різні періоди й надсилатися після настання строку платежу; цей шлях доступний лише через суд.

Орендар не платить: що робити крок за кроком?

Якщо орендну плату не сплачують, орендодавець може, не звертаючись до суду, через виконавчий відділ (icra dairesi) вимагати і стягнення боргу, і виселення. При виселенні в порядку виконавчого провадження без судового рішення обов’язкова медіація не потрібна.

1. Зберіть документи: договір оренди, банківські виписки з неоплаченими місяцями та листування, якщо воно є.
2. Розпочніть виконавче провадження з вимогою про виселення: за заявою до виконавчого відділу орендарю надсилається платіжний наказ. Платіжний наказ водночас містить вимогу за ст. 315 TBK.
3. Стежте за строками: орендар може заперечити протягом 7 днів; строк для погашення боргу для житлових і критих комерційних приміщень — 30 днів (ст. 269 İİK; ст. 315 TBK).
4. Якщо заперечення немає: якщо орендар не заперечив і не заплатив за 30 днів, протягом 6 місяців після закінчення цього строку в суду з виконавчих справ (icra mahkemesi) просять ухвалити рішення про виселення (ст. 269/a İİK).
5. Якщо заперечення є: за наявності нотаріально посвідченого договору або договору, підпис під яким визнано, суд з виконавчих справ просять зняти заперечення та виселити орендаря. Якщо цим шляхом не скористатися протягом 6 місяців від вручення заперечення, повторне провадження без судового рішення щодо того самого боргу неможливе (ст. 269 İİK). Якщо договір укладено у простій письмовій формі і підпис заперечується, може знадобитися позов у загальному суді.
6. Виконання рішення: рішення суду з виконавчих справ про виселення можна виконувати, не чекаючи набрання ним законної сили; однак від доведення його до відома орендаря мають минути 10 днів (ст. 269/c İİK).

Вимоги щодо орендної плати підпадають під 5-річний строк позовної давності (ст. 147 TBK). Якщо процентна ставка в договорі не визначена, на прострочену орендну плату можна вимагати законні проценти; згідно з 12-м судовим пакетом, з 31 липня 2026 року законні проценти визначаються виходячи з вісімдесяти відсотків ставки переобліку Центрального банку (ст. 1 Закону № 3095, Закон № 7589). Умови договору про те, що через несплату «всі наступні платежі стають строковими» або стягується неустойка, в оренді житлових і критих комерційних приміщень недійсні (ст. 346 TBK).

Орендодавець має право утримання речей, що перебувають у приміщенні, для забезпечення орендної плати за минулий рік і поточні шість місяців (ст. 336 TBK); якщо орендар таємно вивезе речі, їх можна повернути через виконавчий відділ протягом 10 днів. Це право також здійснюється через виконавчий відділ; самовільне захоплення речей незаконне.

Після рішення про виселення: як звільняють приміщення?

Рішення суду або суду з виконавчих справ саме собою не виконується; його передають до виконавчого відділу. За судовим рішенням про виселення орендарю надсилається виконавчий наказ про передачу приміщення протягом 7 днів (ст. 26 İİK). Якщо орендар не виїхав вчасно, виконавець, за потреби з допомогою поліції, звільняє приміщення й передає його орендодавцю. Речі, що залишилися, передаються орендарю або його родичу; якщо нікого немає, їх передають на зберігання в надійне місце з попередньою оплатою витрат. Якщо в приміщенні мешкає хтось, крім орендаря, і не може пред’явити офіційний документ про своє право, виселяють і його; чоловік чи дружина, діти й родичі, які проживають разом з орендарем, третіми особами не вважаються (ст. 276 İİK).

Підвищення орендної плати у 2026 році та позов про встановлення її розміру

Законна межа підвищення у 2026 році

При оренді житлових і критих комерційних приміщень підвищення на новий орендний рік не може перевищувати зміну дванадцятимісячних середніх значень індексу споживчих цін за попередній орендний рік (12-місячне середнє ІСЦ, TÜFE); це правило діє і для договорів строком понад рік (ст. 344 TBK). Тимчасова межа 25%, що певний час діяла для житла, припинила дію 1 липня 2024 року. Сторони можуть домовитися про менший відсоток; вищий відсоток недійсний у частині перевищення.

Приклад розрахунку: для квартири з орендною платою 25 000 TL на місяць, орендний рік якої оновлюється у вересні 2026 року, підвищення може становити не більше 25 000 × 31,79% = 7 947,50 TL; нова плата — не більше 32 947,50 TL. Навіть якщо в договорі написано «щорічне підвищення на 50%», орендар не зобов’язаний платити більше цієї суми. Показники публікує Турецький статистичний інститут (TÜİK) 3-го числа кожного місяця; подробиці та актуальні значення — у нашій статті підвищення орендної плати у 2026 році.

Позов про встановлення розміру орендної плати

Позов про встановлення розміру орендної плати (kira tespit davası) подається, щоб суд заново визначив розмір плати. Його може подати не лише орендодавець, а й орендар — наприклад, проти надмірної вимоги про підвищення, якщо в договорі немає умови про підвищення.

• Якщо відсоток підвищення в договорі не встановлено, позов можна подавати щороку; суддя за справедливістю вирішує з урахуванням стану приміщення, не перевищуючи межу ІСЦ.
• Для оренди, що триває понад 5 років або відновлена після 5 років, а також наприкінці кожних наступних 5 років суддя визначає нову плату, враховуючи водночас зміну ІСЦ, стан приміщення та порівнянні орендні ставки. Встановлена так плата в наступні роки знову підвищується в межах ІСЦ.
• Щоб нова плата діяла з початку цього орендного року, позов слід подати не пізніше ніж за 30 днів до початку нового періоду або в цей строк письмово повідомити орендаря про підвищення й подати позов до кінця нового періоду. Якщо в договорі є умова про підвищення, плата діє з початку періоду й у разі подання позову до кінця нового періоду (ст. 345 TBK).
• Якщо плату погоджено в іноземній валюті, її не можна змінити, доки не мине 5 років; випадки надмірної складності виконання залишаються винятком.

Умовний приклад: для квартири, за яку шість років платять 14 000 TL на місяць, судовий експерт може визначити порівнянні ставки в районі близько 30 000 TL. Суд не присуджує порівнянну ставку напряму: застосувавши справедливе зниження на користь давнього орендаря, він встановлює плату дещо нижче за порівнянну. Відсоток зниження залежить від справи. Поки триває процес, орендар має й далі сплачувати попередню суму; після набрання рішенням законної сили різницю можна стягнути заднім числом. Докладніше: позов про встановлення розміру орендної плати.

Якщо ви орендар: ваші права

• Продовження договору: у строковій оренді житлових і критих комерційних приміщень, якщо орендар не повідомив про відмову щонайменше за 15 днів до закінчення строку, договір продовжується на рік на тих самих умовах; орендодавець не може в односторонньому порядку припинити договір лише тому, що строк закінчився.
• Якщо житло продали: у разі продажу приміщення або реєстрації його на іншу особу новий власник стає стороною договору оренди (ст. 310 TBK). Він може вимагати виселення, лише якщо має потребу та дотримав передбачених законом повідомлень і строків. Право оренди за домовленістю можна також відмітити в реєстрі нерухомості (ст. 312 TBK).
• Застава (гарантійний депозит): не більше 3-місячної орендної плати; якщо її внесено грошима, її розміщують на строковому банківському рахунку, з якого не можна зняти кошти без згоди орендодавця (ст. 342 TBK).
• Незаконне підвищення: якщо погоджено підвищення понад межу ІСЦ, надлишок платити не обов’язково; переплачене можна вимагати назад.
• Заборона додаткових платежів: на орендаря не можна покласти платежі понад орендну плату та супутні витрати; умови на кшталт неустойки за прострочення недійсні (ст. 346 TBK).
• Внески та витрати: витрати на опалення, освітлення, воду тощо несе орендар, якщо договором не передбачено інше (ст. 341 TBK); обов’язкове страхування, податки й подібні обов’язки, як правило, лежать на власникові (ст. 302 TBK). Капітальний ремонт будівлі та заміна обладнання також за рахунок власника.
• Приміщення з недоліками: за недоліків, що заважають користуванню, наприклад вологості або поломки опалення, орендар може вимагати їх усунення, зниження плати або відшкодування збитків (ст. 305-307 TBK).
• Сімейне житло: у будинку, орендованому як сімейне житло, орендар не може розірвати договір без явної згоди чоловіка чи дружини; той з подружжя, хто не є орендарем, може стати стороною договору, повідомивши орендодавця (ст. 349 TBK).
• Звичайний знос: орендар не відповідає за старіння та знос від користування відповідно до договору. Якщо орендодавець під час повернення приміщення одразу письмово не повідомить про помічені недоліки, орендар звільняється від відповідальності, крім недоліків, які неможливо виявити під час звичайного огляду (ст. 334-335 TBK).

У разі смерті орендаря спадкоємці можуть розірвати договір до найближчого строку розірвання з дотриманням законного строку повідомлення; особи, які проживали з померлим орендарем у тому самому житлі, можуть продовжити договір (ст. 333, 356 TBK). У житлових і критих комерційних приміщеннях орендар не може здати приміщення в суборенду або передати право користування без письмової згоди орендодавця (ст. 322 TBK).

Орендодавець не повертає заставу: крок за кроком

1. Під час виїзду передайте ключі за актом; зафіксуйте стан житла датованими фото й відео.
2. Якщо застава лежить на строковому рахунку в банку: якщо орендодавець протягом 3 місяців після закінчення договору письмово не повідомить банк про те, що подав проти вас позов або розпочав виконавче провадження, банк зобов’язаний повернути заставу на вашу вимогу (ст. 342 TBK).
3. Якщо заставу передано готівкою або на рахунок орендодавця, вимагайте повернення нотаріальною вимогою та зберігайте платіжні документи, наприклад банківські квитанції.
4. Якщо заставу не повернули, можна розпочати виконавче провадження без судового рішення; у разі заперечення слід звернутися до медіатора, а потім подати до мирового суду позов про скасування заперечення.
5. Якщо орендодавець заявляє про шкоду, із застави можна утримати лише документально підтверджену шкоду понад звичайне користування; орендар може просити суд про забезпечення доказів для фіксації стану.

Обов’язкова медіація у спорах щодо оренди

З 1 вересня 2023 року у спорах, що випливають з орендних відносин (встановлення розміру плати, виселення, стягнення орендної плати, повернення застави тощо), звернення до медіатора до подання позову є обов’язковою умовою. Позов, поданий без звернення до медіатора, відхиляється з процесуальних підстав. Те саме правило діє для припинення спільної власності, спорів щодо поверхової власності та із сусідського права. Розпочати ж виконавче провадження без судового рішення про стягнення плати та виселення можна без медіації.

• Куди звертатися: до бюро медіації за місцезнаходженням суду, компетентного розглядати спір.
• Строк: медіатор завершує процедуру протягом 3 тижнів від призначення; у виняткових випадках строк продовжується не більше ніж на 1 тиждень.
• Наслідки неявки: сторона, яка без поважної причини не з’явилася на першу зустріч, навіть виграючи справу, несе половину судових витрат, які мала б сплатити інша сторона, і їй присуджується лише половина винагороди адвоката (ст. 18/A-11 HUAK у редакції Закону № 7531).
• Угода: у спорах щодо оренди та нерухомості на угоду обов’язково слід отримати відмітку про виконуваність; для документів, що стосуються нерухомості, її отримують у мировому суді за місцезнаходженням об’єкта. За угодою про передачу нерухомості з такою відміткою можна вимагати реєстрації без оформлення офіційного акта в земельному реєстрі.
• Винагорода: якщо угоди не досягнуто або зустріч тривала менше двох годин, винагорода за дві години сплачується з бюджету Міністерства юстиції. У разі досягнення угоди винагорода розраховується при виселенні від половини річної орендної плати, при встановленні розміру плати — від річної різниці; за тарифом 2026 року вона становить не менше 9 000 TL у справі з угодою та не менше 13 000 TL щодо припинення спільної власності і, якщо не домовлено інше, сплачується сторонами порівну.

Позов про скасування запису в реєстрі та реєстрацію права

Якщо запис у реєстрі нерухомості не відповідає дійсному правовому становищу, виключення неправомірного запису та реєстрація об’єкта на дійсного правовласника вимагаються позовом про скасування запису та реєстрацію права (tapu iptali ve tescil davası). Найчастіше підставами є удаваний правочин спадкодавця (muris muvazaası — виведення майна зі спадщини), зловживання довіреністю, недієздатність, обман і погроза, фідуціарний правочин і набувальна давність.

Позов подається до цивільного суду першої інстанції (asliye hukuk mahkemesi) за місцезнаходженням нерухомості; ця підсудність виключна (ст. 12 Цивільного процесуального кодексу, HMK). Оскільки набуття третьою особою, яка добросовісно покладалася на реєстр, захищене, разом із позовом слід просити внести до реєстру відмітку про забезпечувальний захід; інакше в разі відчуження об’єкта під час процесу вимога може перетворитися на вимогу про відшкодування. Докладніше: позов про скасування запису в реєстрі та реєстрацію. У разі тверджень про виведення майна зі спадщини цей самий позов ґрунтується на удаваному правочині спадкодавця.

Припинення спільної власності (izale-i şuyu) та зміни 2026 року

Якщо співвласники нерухомості не можуть домовитися про поділ, кожен із них може подати позов про припинення спільної власності (ortaklığın giderilmesi davası) (ст. 698-699 Цивільного кодексу Туреччини, TMK). До позову обов’язкова медіація; справу розглядає мировий суд у цивільних справах (sulh hukuk mahkemesi) за місцезнаходженням об’єкта за участі всіх співвласників. Позов може подати і один зі спадкоємців щодо ще не поділеної успадкованої нерухомості; у таких справах свідоцтво про право на спадщину варто підготувати заздалегідь.

1. Спочатку суд перевіряє, чи можна поділити об’єкт у натурі; різницю у вартості можна зрівняти грошовою доплатою.
2. Якщо поділ у натурі неможливий або об’єкт істотно втратить у вартості, суд призначає продаж з публічних торгів.
3. Після набрання рішенням законної сили продаж проводить служба продажів на електронному порталі; виручка розподіляється пропорційно часткам.

Зміна, внесена 12-м судовим пакетом (Закон № 7589, Офіційна газета від 31.7.2026): якщо всі власники отримали об’єкт у спадщину і частки третіх осіб, крім спадкоємців, немає, то в разі призначення продажу перші торги проводяться лише між спадкоємцями-власниками. На цих торгах пропозиції мають перевищувати 100% оціночної вартості; якщо покупця немає, другі торги відкриті для всіх, а за основу береться 50% оціночної вартості. Ця процедура застосовується одноразово й не поширюється на торги, оголошені до зміни. Так зменшується ризик переходу родинного будинку до сторонніх покупців нижче вартості; однак спадкоємцям потрібно підготувати ціну купівлі виходячи з ринкової вартості.

Тією самою зміною передбачено, що завдаток покупця, який виграв торги, але не вніс ціну вчасно, не повертається; за вирахуванням витрат на продаж він виплачується співвласникам пропорційно часткам, а якщо покупець, що не вніс ціну, сам є співвласником, увесь завдаток отримують інші співвласники. Крім того, на такого покупця накладається адміністративний штраф у розмірі 5% запропонованої ціни. Усі етапи поділу спадщини описано в статті як відбувається поділ спадщини.

Переважне право купівлі (şufa): строки скоротилися

Якщо один з учасників спільної часткової власності продає свою частку третій особі, інші співвласники можуть пред’явити позов до покупця та викупити частку в пріоритетному порядку (ст. 732 TMK). У разі дарування, міни, продажу між співвласниками, продажу з примусових торгів і за Законом про державні торги переважне право не діє. У спільній сумісній власності (неподілена спадщина) законного переважного права немає.

Зміни, внесені Законом № 7571 (Офіційна газета від 25.12.2025):

• Покупець або продавець повідомляє інших співвласників про продаж через нотаріуса. Право припиняється через 3 місяці після повідомлення і в будь-якому разі через 1 рік після продажу (раніше — 2 роки). Для продажів до 25 грудня 2025 року діє попередній строк.
• Ціна частки тепер не ціна, зазначена в реєстрі, а ринкова вартість, визначена суддею. Якщо позивач не внесе готівкою ринкову вартість і реєстраційні витрати, що припадають на покупця, в остаточний строк, встановлений суддею, суд не може ухвалити рішення про реєстрацію частки на його ім’я. Це правило застосовується й до позовів, поданих до зміни.
• Загальна відмова від переважного права оформлюється в офіційній формі та відмічається в реєстрі; для відмови від права щодо конкретного продажу достатньо простої письмової форми.

Позов про переважну купівлю подається до цивільного суду першої інстанції за місцезнаходженням об’єкта й не потребує попередньої медіації. Оскільки строк присічний, співвласник, який отримав нотаріальне повідомлення, має без зволікання взятися за оцінку ринкової вартості та підготовку суми.

Плата за незаконне користування (ecrimisil)

Плата за незаконне користування (ecrimisil) — це плата за користування, що стягується з недобросовісного володільця, який користується нерухомістю без дозволу правовласника (ст. 995 TMK). Оскільки договору оренди немає, це не «орендна плата», а відшкодування за неправомірне користування; її розмір визначає судовий експерт виходячи з порівнянної орендної вартості об’єкта. Типові приклади:

• Особа, яка не виїхала після припинення договору оренди або проживає без договору
• Спадкоємець, який одноосібно живе в успадкованому будинку й не допускає до користування інших спадкоємців
• Сусід, який самовільно забудував частину ділянки або користується садом

У практиці Касаційного суду (Yargıtay) плата за незаконне користування, як і орендна плата, підпадає під 5-річний строк позовної давності; її можна стягнути щонайбільше за 5 років до дати позову або виконавчого провадження. Між співвласниками, однак, за загальним правилом спочатку потрібно надіслати співвласнику, який користується майном, вимогу про те, що вас усунуто від користування (intifadan men); плата розраховується за період після цієї дати. У разі зайняття нерухомості, що належить скарбниці або муніципалітету, адміністрація нараховує плату адміністративним актом; порядок його оскарження інший.

Позов про плату за незаконне користування зазвичай подається до цивільного суду першої інстанції разом із позовом про усунення перешкод (elatmanın önlenmesi). 12-й судовий пакет скасував позов з невизначеною сумою вимоги (ст. 107 HMK) для позовів, що подаються після 31 липня 2026 року; щодо вимог про плату за користування, розмір яких визначає експерт, тепер можна подати частковий позов і одноразово збільшити вимогу в тій самій справі, причому давність і щодо збільшеної частини вважається перерваною на дату позову (ст. 109/4 HMK).

Будівництво в обмін на квартири, поверхова власність і набуття нерухомості іноземцями

• Будівництво в обмін на квартири (kat karşılığı inşaat): прострочення підрядника, неповне або неякісне будівництво, неустойка та розірвання договору. Докладніше: договір будівництва в обмін на квартири.
• Поверхова власність: спори щодо внесків, користування спільними зонами та управління розглядає мировий суд, до позову обов’язкова медіація. Плани експлуатації, що набрали чинності, і рішення загальних зборів власників щодо витрат є документами для виконавчого провадження (ст. 37 Закону про поверхову власність, KMK); правила щодо плану експлуатації у 2026 році перероблено Законом № 7579.
• Набуття нерухомості іноземцями: купівля нерухомості та тапу для іноземців.

Що перевірити перед купівлею нерухомості

• Чи немає в реєстрі арешту, іпотеки, забезпечувального заходу, відмітки про оренду або переважну купівлю (актуальна довідка про обтяження)
• Містобудівний статус, дозвіл на будівництво та дозвіл на введення в експлуатацію (iskân); чи немає самовільних поверхів або прибудов
• Чи встановлено поверхову власність або право на майбутню поверхову власність (kat irtifakı); переважне право інших співвласників у разі часткового тапу
• Що продавець — дійсний власник; у разі продажу за довіреністю — що довіреність актуальна та підтверджена в нотаріуса
• Якщо в об’єкті є орендар — договір оренди та розмір плати: новий власник стає стороною договору
• Що завдаток і аванси оформлено письмово й передано через банк; що реєстраційний збір становить по 20 проміле окремо для покупця й продавця і що декларується реальна ціна

Компетентний суд, витрати та строки

Усі позови з орендних відносин (включно зі стягненням орендної плати) та позови про припинення спільної власності розглядає мировий суд у цивільних справах (ст. 4 HMK); при виселенні в порядку виконавчого провадження без судового рішення зняття заперечення та виселення розглядає суд з виконавчих справ. Позови про скасування запису в реєстрі, про переважну купівлю та про плату за незаконне користування розглядає цивільний суд першої інстанції. Наведені нижче суми — мінімальні на 2026 рік; строки орієнтовні, за практикою Стамбула, і залежать від справи.

Приклад розрахунку мита: у позові про виселення з квартири з орендною платою 30 000 TL на місяць ціна позову — річна плата, 360 000 TL. Мито за рішення становить 360 000 × 68,31 проміле = 24 591,60 TL; під час подання позову авансом сплачується чверть — 6 147,90 TL. До цього додаються збір за подання, аванс на витрати (вручення документів, виїзний огляд, експерт) і гонорар адвоката. У позовах про грошові вимоги гонорар адвоката може також визначатися за пропорційною частиною тарифу виходячи з ціни позову.

У Стамбулі цивільні суди розташовані в судових комплексах Стамбульський (Чаглаян), Анатолійський (Картал), Бакиркьой, Кючюкчекмедже, Бююкчекмедже, Газіосманпаша, Сіліврі та Шиле. Позови про скасування запису в реєстрі, про переважну купівлю та про припинення спільної власності подаються до суду, до якого належить район місцезнаходження об’єкта; в орендних спорах компетентний також суд за місцем проживання відповідача або місцем виконання договору. До якого суду належить ваш район, можна подивитися на наших сторінках районів. 12-й судовий пакет запровадив правило, згідно з яким у цивільних справах інтервал між двома засіданнями не може перевищувати трьох місяців, крім вимушених випадків, наприклад експертизи (ст. 147/3 HMK).

Поширені помилки

• Пропуск місячного строку: при виселенні у зв’язку з потребою, за зобов’язанням і за двома обґрунтованими вимогами після спливу строку виселення можна вимагати не раніше наступного орендного року.
• Підписання зобов’язання про виселення разом із договором: зобов’язання, отримане до передачі приміщення, недійсне, і провадження зупиняється в разі заперечення.
• Подання позову без медіації: позов відхиляється з процесуальних підстав; втрачаються мито й час.
• Потреба без доказів: без конкретних доказів — свідків, договору оренди, медичного висновку, зміни місця роботи — позов часто відхиляється.
• Самоправне виселення: заміна замка, відключення води й електрики або винесення речей може спричинити кримінальне розслідування.
• Припинення оплати орендарем: у спорі щодо підвищення або недоліків повна несплата призводить до прострочення та виселення; безспірну частину слід і далі сплачувати.
• Пропуск 30-денного повідомлення при встановленні розміру плати: нова плата почне діяти не в цьому, а в наступному орендному році.
• Відсутність клопотання про забезпечувальний захід у спорі щодо тапу: якщо об’єкт під час процесу перейде до добросовісної третьої особи, скасування запису може стати неможливим.
• Розрахунок на старий строк переважної купівлі: для продажів з 25 грудня 2025 року граничний строк — 1 рік, а суму вносять виходячи з ринкової вартості.

Необхідні документи

• Виселення та стягнення орендної плати: договір оренди та додаткові угоди, зобов’язання про виселення, банківські виписки про оплату, надіслані вимоги та документи про вручення, підсумковий протокол медіації
• Виселення у зв’язку з потребою: документи про нинішнє житлове становище орендодавця або його родича (договір оренди, довідка про місце проживання), документи, що підтверджують потребу (шлюб, зміна місця роботи, медичний висновок), витяг з реєстру
• Встановлення розміру плати: договір, останні платежі, письмове повідомлення про підвищення, оголошення або договори оренди порівнянних об’єктів у районі
• Застава: квитанція про сплату застави, акт передачі, фотографії під час виїзду
• Скасування запису в реєстрі, переважна купівля, припинення спільної власності, плата за незаконне користування: витяг з реєстру та довідка про обтяження, свідоцтво про право на спадщину, нотаріальне повідомлення про продаж, фотографії, що підтверджують зайняття та користування, вимога, за наявності — довіреність і банківські документи

Чим ми займаємося у сфері оренди та нерухомості

• Позови про виселення та виселення через виконавче провадження
• Позови про встановлення розміру та стягнення орендної плати, медіація
• Правова допомога орендарям проти надмірного підвищення, безпідставного виселення та у спорах щодо застави
• Позови про скасування запису в реєстрі та реєстрацію, про переважну купівлю, припинення спільної власності та плату за незаконне користування
• Перевірка тапу та містобудівного статусу перед угодою, підготовка договорів оренди та купівлі-продажу
• Спори щодо будівництва в обмін на квартири та поверхової власності

Інформація на цій сторінці має загальний характер і підготовлена за законодавством, чинним станом на вересень 2026 року. Строки при виселенні, встановленні розміру орендної плати та переважній купівлі є присічними; щодо вашої конкретної ситуації рекомендується проконсультуватися з адвокатом.