Позов про скасування реєстрації нерухомості та про визнання права — це позов, яким у випадках, коли запис у реєстрі суперечить дійсному правовому становищу, порочний запис погашається і об’єкт реєструють на ім’я справжнього володільця права. Це найширший позов у праві нерухомості; цілком різні підстави розглядають у межах одного виду позову.
З яких підстав подається? #
Удаваний правочин спадкодавця #
Це випадок, коли спадкодавець, аби приховати майно від спадкоємців, оформив передання як продаж, а насправді подарував. Позов можуть подати всі спадкоємці, незалежно від наявності обов’язкової частки, і позовна давність у ньому не спливає. Подробиці — у нашому посібнику з удаваних правочинів спадкодавця.
Відсутність дієздатності #
Якщо під час правочину власник не мав здатності розрізняти, правочин нікчемний від самого початку. Виникає при переданнях, вчинених за деменції, тяжкого психіатричного розладу або під сильною дією ліків. Суд вивчає медичні записи на дату правочину і отримує висновок судово-медичної установи.
Обман, помилка і примус #
У цих випадках вади волі скасування правочину треба вимагати протягом одного року від дня, коли стало відомо про становище. Строк преклюзивний.
Зловживання повноваженнями за довіреністю #
Це випадок, коли представник використовує повноваження, дані довіреністю, не в інтересах представлюваного, а у своїх чи своїх близьких. Наприклад, передання об’єкта родичеві значно нижче за ринкову вартість за наявності повноваження на продаж. Позовна давність у такому позові теж не спливає.
Фідуціарний правочин #
Це тимчасове передання об’єкта довіреній особі з подальшим неповерненням. Потрібне доведення письмовими доказами; усна домовленість сама собою достатньою не вважається.
Набувальна давність і утримання до смерті #
Визнання права можна вимагати і при набутті об’єкта, не зареєстрованого або записаного за іншою особою, тривалим, безперешкодним і безперервним володінням. За передань за договором довічного утримання невиконання обов’язку з догляду може спричинити розірвання договору і скасування реєстрації.
У спорах щодо права власності, що випливають із договору будівництва в обмін на квартири, також постають питання розірвання договору та компенсації за прострочення; подробиці — у статті про договір будівництва в обмін на квартири та прострочення.
Правова підстава: виправлення неправомірного запису ґрунтується на статті 1025 Цивільного кодексу Туреччини № 4721, а захист добросовісної третьої особи — на статті 1023.
До кого пред’являється? #
Позов пред’являється до особи, що значиться власником у реєстрі. Якщо об’єкт міняв власників кілька разів, то, оскільки треба скасувати всі проміжні передання, відповідачами мають бути зазначені всі власники. Якщо позов подають спадкоємці, за загальним правилом усі спадкоємці мають діяти спільно або ті, хто не приєднався, мають бути зазначені відповідачами.
Перешкода в особі добросовісної третьої особи #
Набуття третьої особи, яка добросовісно і покладаючись на реєстр отримала об’єкт, охороняється. Це найчастіша межа в таких справах: якщо об’єкт продано іншому і покупець не знав про становище, скасування реєстрації вимагати не можна, і вимога перетворюється на відшкодування.
Тому перше, що треба зробити до подання позову, — просити внести до реєстру застереження про забезпечувальний захід. Застереження усуває добросовісність подальших покупців і фактично перешкоджає виведенню об’єкта зі справи зміною власника. У справах, поданих без застереження, об’єкт найчастіше передають під час розгляду, і позов втрачає сенс.
Компетентний суд і підсудність #
Позов подається до суду першої інстанції з цивільних справ за місцем розташування об’єкта. Ця підсудність виключна; в іншому місці позов подати не можна. Оскільки ціна позову визначається ринковою вартістю об’єкта, він оподатковується пропорційним збором, і його розмір може бути високим. Сторона, що не має коштів, може просити про правову допомогу.
У Стамбулі район розташування нерухомості визначає, чи розглядатиметься справа на європейському, чи на анатолійському боці. Який район належить до якого палацу правосуддя, зазначено на наших сторінках районів Стамбула: наприклад, об’єкти в Бакиркьої та Бахчелієвлері належать до суду Бакиркьой, а об’єкти в Кадикьої — до Анатолійського палацу правосуддя (Картал).
Строки #
- Удаваний правочин спадкодавця і зловживання довіреністю: строку немає, позов можна подати будь-коли.
- Недієздатність: строку не має, бо правочин нікчемний від самого початку.
- Обман, помилка, примус: один рік від дня, коли стало відомо (преклюзивний).
- Позов про зменшення розпоряджень: один рік від дня, коли стало відомо про порушення обов’язкової частки, і десять років у будь-якому разі.
Щоб побачити строки у своїй справі, скористайтеся нашим інструментом перевірки строків і позовної давності.
Що буде при виграші справи? #
Якщо суд задовольнить вимогу, порочний запис скасовується і об’єкт реєструють на ім’я позивача. До набрання рішенням законної сили в органі реєстрації жодних дій вчинити не можна. Якщо на об’єкті є записи про іпотеку чи арешт, їхня доля оцінюється окремо: право добросовісного іпотекодержателя за загальним правилом зберігається.
У справах спадкового походження реєстрацію роблять пропорційно частці позивача; увесь об’єкт на одного спадкоємця не записують. Ставши частковою власністю, об’єкт може стати предметом позову про припинення спільної власності.
Якщо справу програно або об’єкт вибув #
Якщо об’єкт перейшов до добросовісної третьої особи, скасування реєстрації вимагати не можна; тоді вимога перетворюється на відшкодування. Від особи, яка передала об’єкт, можна вимагати його дійсну вартість на дату подання позову. У спадкових справах той самий результат заявляють разом із вимогою про зменшення розпоряджень.
Якщо мала місце помилка у веденні реєстру — наприклад, передання за підробленою довіреністю не помітив орган реєстрації, — постає відповідальність держави без вини, і збиток можна вимагати з казни. Цей позов можна подати разом із позовом про скасування реєстрації або після нього.
Які докази вирішують? #
Оцінюють записи реєстру і податкові дані, банківські документи, що підтверджують сплату ціни, ринкову вартість об’єкта на дату передання, майновий стан сторін, записи актів цивільного стану і медичні документи, показання свідків і, за наявності, аудіозаписи та листування. Особливо чи справді було сплачено ціну — єдиний пункт, що визначає результат за доводів про удаваність: відсутність у набувача на ту дату доходу, який дозволяв би такий платіж, є найсильнішою ознакою удаваності.
Щодо теми загалом див. нашу сторінку права нерухомості та найму, а щодо спадкового боку — нашу сторінку спадкового права.
Як запобігти продажу об’єкта під час справи? #
Найбільший ризик у справі про скасування реєстрації — передання об’єкта третій особі, поки справа триває. Якщо передання відбудеться і покупця визнають добросовісним, виграна вами справа може фактично лишитися безрезультатною, і у вас залишиться тільки вимога про відшкодування.
Шлях до запобігання — просити разом із позовною заявою про внесення застереження про забезпечувальний захід до реєстру. Застереження юридично не перешкоджає продажу об’єкта, але усуває посилання подальшого покупця на добросовісність — тобто навіть за здійсненого передання рішення породжує наслідки і для нового власника. Клопотання слід заявити вже в першій заяві і бути готовим до забезпечення, якого вимагатиме суд.
Очікування щодо строків і витрат #
Позови про скасування реєстрації оподатковуються пропорційним збором від вартості об’єкта; авансовий збір вноситься при поданні позову і при виграші стягується з іншої сторони. Для дорогих об’єктів це помітно підвищує стартові витрати. За часом же, оскільки потрібні огляд, витребування реєстрових і банківських записів та експертиза, такі справи в Стамбулі зазвичай тривають два–три роки; у справах, де довід про удаваність підкріплюють показаннями свідків, строк може бути довшим.
Зловживання довіреністю #
Помітна частина позовів про скасування реєстрації виникає з використання виданої довіреності поза її межами. Представник зв’язаний повноваженнями довіреності і зобов’язаний діяти в інтересах довірителя; передання об’єкта за дуже низькою ціною або собі чи своєму близькому є порушенням цього обов’язку.
У таких справах вирішують два моменти: чи справді було сплачено ціну продажу і чи був набувач недобросовісним. Якщо набувач знав або міг знати, що представник зловживає повноваженнями, він не може посилатися на добросовісність, і реєстрацію скасовують.
Договір довічного утримання #
Коли об’єкт передається «за те, що за мною доглядатимуть», у дію вступає договір довічного утримання. Такий договір має бути укладений в офіційній формі — у нотаріуса або в органі реєстрації, перед посадовою особою і за двох свідків; простий письмовий договір недійсний.
Проти набувача, який не виконує обов’язку з догляду, можна вимагати розірвання договору і скасування реєстрації. Крім того, цей договір може бути підданий зменшенню спадкоємцями з обов’язковою часткою: якщо між наданим доглядом і вартістю об’єкта є явна невідповідність, різницю можуть визнати даруванням.
