Кодекс зобов’язань Туреччини сильно захищає наймача. Наймодавець не може виселити наймача лише тому, що сплив строк договору; виселення можливе тільки з підстав, перелічених у законі вичерпно. Кожна з цих підстав має власний строк і власну форму.
1. Невнесення плати (прострочення) #
Коли плату не внесено, наймодавець надсилає письмове попередження з наданням строку щонайменше 30 днів. Якщо в цей строк платіж не надійде, договір можна розірвати і подати позов про виселення. Надсилання через виконавчий орган «платіжної вимоги з вимогою виселення» — теж поширений і дієвий шлях.
2. Дві обґрунтовані вимоги #
Якщо протягом одного року найму наймачеві за несвоєчасне внесення плати надсилалися дві письмові вимоги, позов про виселення можна подати протягом одного місяця після закінчення цього року найму. Вимоги мають стосуватися різних місяців і бути обґрунтованими.
Чи надсилати попередження через нотаріуса або рекомендованим листом з повідомленням, що воно має містити та які нотаріальні тарифи 2026 року — у нашій статті як надіслати офіційне попередження.
3. Зобов’язання звільнити приміщення #
Це письмове зобов’язання наймача звільнити приміщення у визначену дату. Для дійсності критичні дві умови: зобов’язання має бути дане після передання приміщення наймачеві (ст. 352/1 Кодексу про зобов’язання), а дата звільнення — визначена. Зобов’язання, взяті до передання приміщення, наприклад одночасно з договором, за один захід підписання, вважаються недійсними. Протягом одного місяця від обіцяної дати звільнення треба відкрити виконавче провадження або подати позов.
4. Виселення через потребу #
Наймодавець може вимагати виселення, якщо житло чи приміщення для справи потрібне йому самому, його подружжю, низхідним, висхідним родичам або особам, яких він зобов’язаний утримувати. Потрібно, щоб потреба була справжньою, щирою і необхідною. Ця підстава заявляється в позові, поданому наприкінці строку у строкових договорах, а в безстрокових — з дотриманням періоду розірвання.
Важливо: після виселення нерухомість без поважної причини не можна три роки здавати нікому, крім колишнього наймача. Інакше колишній наймач має право вимагати відшкодування не менше річної плати за останній рік найму.
5. Реконструкція і перебудова #
Виселення можна вимагати, якщо потрібен капітальний ремонт, розширення чи зміна об’єкта і під час цих робіт користування стає неможливим. До справи треба подати проєкт і дозвіл на будівництво.
6. Наявність у наймача іншого житла #
Якщо наймач або той з подружжя, хто живе з ним, має придатне для проживання житло в межах того самого району чи населеного пункту, а наймодавець не знав про це при укладенні договору, позов про виселення можна подати протягом одного місяця після закінчення договору.
7. Десятирічний строк продовження #
У строкових договорах найму житла і критих комерційних приміщень, коли сплив десятирічний строк продовження після закінчення строку договору, наймодавець може припинити договір без зазначення причини, повідомивши про це щонайменше за три місяці до закінчення кожного року продовження.
Чого робити не можна #
Міняти замки, вимикати електрику й воду, виносити речі або силою виганяти наймача — це злочини (порушення недоторканності житла, пошкодження майна, погроза). Виселення можливе лише за рішенням суду або через виконавче провадження. Наймодавець, який піде цим шляхом, зіткнеться з кримінальною відповідальністю навіть у справі, де він має рацію.
Скільки триває виселення наймача? #
Строк помітно змінюється залежно від обраного шляху:
| Шлях | Орієнтовний строк | Примітка |
|---|---|---|
| Виконавче провадження з вимогою виселення (прострочення) | 3–6 місяців | Найшвидший шлях, якщо немає заперечення |
| Виконання на підставі зобов’язання звільнити | 3–6 місяців | Дійсність зобов’язання можуть оспорити |
| Позов про виселення через потребу | 10–18 місяців | Разом із медіацією |
| Позов на двох обґрунтованих вимогах | 10–18 місяців | Форма вимог критична |
| Десятирічний строк продовження | 10–18 місяців | Треба дотримати строк повідомлення |
У спорах з найму звернення до медіатора до подання позову є умовою позову; якщо цю стадію пропустити, позов відхилять з процесуальних підстав. Медіація зазвичай триває три–вісім тижнів.
Ваші права, якщо ви наймач #
Наймач перебуває під сильним захистом закону. Ось те, чого наймодавець робити не має права:
- Вимагати підвищення плати понад законну межу — законну межу можна розрахувати тут
- Вимагати одностороннього виселення на тій підставі, що сплив строк договору
- Міняти замки, вимикати електрику й воду, виносити речі
- Безпідставно утримувати завдаток — завдаток має бути повернений після закінчення найму, якщо в наймодавця немає вимог
- Нав’язувати новий договір, занижуючи фактично сплачувану плату
Коли подано позов про виселення, наймач має право на захист: можна заявити, що потреба нещира, що зобов’язання підписано до передання приміщення, наприклад одночасно з договором або що вимоги оформлено з порушенням порядку.
Завдаток і спір про пошкодження #
Найчастіший спір при виселенні — про завдаток. Наймодавець не може вимагати з наймача зношення від звичайного користування (вицвіла фарба, потертий паркет); вимагати можна лише пошкодження, що виходять за межі звичайного користування.
Найпрактичніший спосіб запобігти спору — скласти при в’їзді і при виїзді акт огляду з фотографіями. Підписання акта обома сторонами знімає більшість подальших спорів. Якщо спір розрісся, можна просити суд про забезпечення доказів.
Перегляд розміру плати #
Коли відносини найму перевищують п’ять років, будь-яка зі сторін може подати позов про встановлення плати і просити переглянути її за аналогами і за справедливістю. Обмеження за індексом споживчих цін у цьому позові не діє; суд через експерта вивчає порівнянні ставки в районі.
Позов треба подати щонайменше за 30 днів до початку нового періоду найму або в цей строк надіслати наймачеві письмове повідомлення. Інакше визначена нова сума застосовуватиметься лише від наступного року найму. Подробиці — на нашій сторінці права нерухомості та найму і в нашому посібнику з позову про встановлення плати, де ми розбираємо цей позов повністю.
Як працює виконавчий шлях? #
Звільнення приміщення не завжди потребує позову. У двох випадках діють прямо через виконавчий орган, і цей шлях помітно швидший за судовий:
- Невнесення плати: відкривається виконавче провадження з вимогою звільнення. Якщо наймач-боржник не погасить заборгованість протягом тридцяти днів від вручення платіжної вимоги і не заявить заперечення у строк, стягувач може просити суд з виконавчих справ ухвалити рішення.
- Зобов’язання звільнити: якщо зобов’язання письмове і дане після передання приміщення, а наймач не звільнив приміщення в обіцяну дату, виконавче провадження можна відкрити протягом одного місяця від цієї дати.
На обох шляхах у разі заперечення наймача провадження зупиняється і спір переходить до суду з виконавчих справ. Якщо заперечення виявиться безпідставним, з наймача можуть стягнути відшкодування.
Після отримання рішення #
Рішення суду саме собою не виконується; його треба привести до виконання через виконавчий орган. Наймачеві дають строк на переїзд, і якщо він не звільнить приміщення, його виселяють примусово, а речі передають зберігачу. На практиці період від отримання рішення до фактичного звільнення може зайняти кілька тижнів; узимку або в навчальний період суд може дати додатковий строк. Тому, перш ніж обіцяти передати об’єкт до певної дати, треба враховувати і стадію виконання.
Зміна власника: становище нового власника #
При продажу об’єкта договір найму не припиняється; новий власник стає стороною договору, і права наймача зберігаються в повному обсязі. Заява «будинок продано, вам треба з’їхати» сама собою правових наслідків не створює.
Новий власник може вимагати виселення лише за наявності потреби в житлі чи приміщенні для себе, подружжя, низхідних, висхідних родичів або осіб, яких він зобов’язаний утримувати. Для цього він має протягом одного місяця від дати набуття письмово повідомити наймача і подати позов через шість місяців. Без повідомлення цей шлях закривається; доведеться чекати закінчення строку договору.
Після виселення: заборона повторної здачі, якщо потреба не була справжньою #
Об’єкт, з якого наймача виселено через потребу, без поважної причини не можна здавати нікому, крім колишнього наймача, доки не мине три роки. Наймодавець, який порушив цю заборону, зобов’язаний виплатити колишньому наймачеві відшкодування не менше річної плати, внесеної в останній рік найму.
Це фактичний механізм, що перевіряє, чи була підстава потреби справжньою. Колишній наймач, який дізнався, що після виселення об’єкт здано іншому, може довести це записами оголошень і показаннями свідків.
