Позов про встановлення орендної плати — це позов, що дає змогу суду заново визначити її розмір. Для наймодавця це спосіб наблизити плату до ринкової вартості, для наймача — спосіб заперечити проти надмірної вимоги про підвищення. Річна межа, встановлена законом для підвищення плати, у цьому позові не застосовується; суд визначає розмір вільно.
Різниця між річним підвищенням і позовом про встановлення #
У наймі житла і критих комерційних приміщень відсоток підвищення, який застосовується в поновлюваних періодах найму, не може перевищувати показник зміни індексу споживчих цін за дванадцятимісячними середніми за попередній рік найму. Ця межа застосовується, навіть якщо в договорі записано вищий відсоток. Щоб побачити відсоток за своїм договором, скористайтеся нашим калькулятором підвищення орендної плати.
Позов про встановлення плати перебуває поза цією межею. Не будучи зв’язаним індексом, суд визначає розмір з урахуванням стану об’єкта і порівнянних ставок. Тому для об’єктів, які довго займають за низькою платою, цей позов — єдине справжнє рішення.
Правова підстава: визначення розміру орендної плати врегульовано статтею 344 Кодексу зобов’язань Туреччини № 6098; за оренди понад п’ять років суддя визначає плату за справедливістю.
Коли його можна подати? #
Є три різні ситуації:
- За найму коротшого за п’ять років: якщо сторони встановили плату договором, для подання позову за загальним правилом чекають спливу п’яти років. Якщо відсоток підвищення в договорі не погоджено, встановлення можна вимагати за підсумками кожного року.
- За найму довшого за п’ять років: у кожен рік найму після п’ятого позов можна подати, не будучи зв’язаним межею за індексом. Суд визначає справедливий розмір, оцінюючи разом зміну індексу, стан об’єкта і порівнянні ставки.
- За найму в іноземній валюті: доки не минуло п’ять років, плату змінити не можна; після п’яти років можуть постати й положення про надмірну складність виконання.
Вимога повідомлення: найкритичніша деталь #
Не менш важливо, ніж результат позову, те, від якого періоду почне діяти підвищення. Правило таке: якщо позов подано щонайпізніше за тридцять днів до початку нового періоду найму або якщо в цей строк наймодавець надіслав письмове повідомлення про підвищення плати, визначений судом розмір діє від початку нового періоду.
Якщо такого повідомлення не було і позов не подано вчасно, встановлений розмір застосовується лише від наступного року найму. Тобто річна різниця втрачається. Надсилання повідомлення через нотаріуса — надійний шлях з погляду доведення дати вручення.
Як суд визначає розмір? #
Суддя проводить огляд на місці в районі розташування об’єкта і отримує висновок колегії експертів. При оцінці враховують:
- Розташування об’єкта, його вік, систему опалення, наявність ліфта і паркування
- Загальну і корисну площу, поверх, орієнтацію і вид
- Поточні ставки порівнянних об’єктів у тому самому будинку і районі
- Постійні поліпшення, зроблені наймачем
- Тривалість відносин найму — довгий найм є чинником на користь наймача
Знижка за справедливістю #
На практиці суди не присуджують порівнянну ставку безпосередньо. На користь наймача, який давно проживає, від порівнянної суми робиться знижка за справедливістю. Вона відображає те, що наймач довго займав об’єкт і що немає витрат на пошук нового наймача. Її розмір залежить від справи і належить до розсуду суду.
Хід справи і витрати #
Позов подається до мирового суду з цивільних справ за місцем розташування об’єкта. Оскільки він випливає з відносин найму, звернення до медіатора до подання позову є обов’язковим; позов, поданий без цього, відхиляється з процесуальних підстав. Через витрати на огляд і експертизу видатки у справі вищі, ніж у звичайній справі про стягнення боргу; ці суми стягуються авансом із позивача і повертаються стороні, що виграла.
Залежно від того, як швидко завершаться огляд і експертний висновок, розгляд зазвичай триває один-два роки. Увесь цей час наймач продовжує платити колишню суму. Після набрання рішенням законної сили різницю за минулий період можна вимагати як накопичену заборгованість; тому затягування справи не працює проти наймодавця.
Становище з комерційними приміщеннями #
Найм критих комерційних приміщень підпорядкований тому самому режиму; але на практиці помітні дві відмінності. По-перше, пошук порівнянних ставок для комерційних приміщень важчий: вартість оренди крамниці на головній вулиці залежить не так від площі, як від прохідності й розташування. По-друге, клієнтура, яку наймач привів, і вкладення, які він зробив, враховуються як чинник на його користь при оцінці справедливості.
За оренди в торгових центрах, де суми рахують від обороту, характер договору оцінюють окремо. Частина таких договорів вважається не наймом, а змішаним договором, не врегульованим законом, і предметом позову про встановлення плати не стає.
Що відбувається після рішення? #
Після набрання рішенням законної сили нова сума діє від періоду, визначеного за повідомленням або датою подання позову. Якщо наймач не платить нової суми, наймодавець може відкрити виконавче провадження за прострочення і за наявності умов вимагати виселення. Визначена сума в наступні роки знову підвищується в межах індексу; тобто рішення про встановлення не дає права на необмежені підвищення в подальші роки. Через п’ять років новий позов про встановлення знову можливий.
Що може зробити наймач? #
Наймач може показати надмірність вимоги порівнянними договорами найму, роздруківками оголошень і документами про недоліки об’єкта. Проблеми з опаленням, вологість, відсутність ліфта або те, що ремонт оплатив наймач, — усе це тягне визначувану суму донизу. Крім того, якщо п’ятирічний строк не сплив, можна вимагати відмови в позові.
Не слід плутати це з вимогами про виселення: позов про встановлення плати наймача не виселяє, він лише визначає розмір. Про шляхи виселення див. наш посібник із виселення наймача, а щодо теми загалом — нашу сторінку права нерухомості та найму.
Як встановлюють порівнянну ставку? #
У справі про встановлення плати суддя вирішує не за твердженнями сторін, а за експертним висновком. Експерт порівнює поточні ставки об’єктів подібного характеру в районі розташування. Основні критерії порівняння такі: загальна і корисна площа, вік будинку, поверх і орієнтація, наявність ліфта, паркування, розташування в житловому комплексі, система опалення, стан об’єкта і місцеположення (близькість до головної вулиці, метро, шкіл).
Знайшовши порівнянну суму, суддя не застосовує її безпосередньо: він робить знижку за справедливістю. Встановлення суми нижчої за порівнянну на користь наймача, який давно живе в тому самому об’єкті, регулярно платить і дбайливо до нього ставиться, — усталена практика. Тому сума, отримана у справі про встановлення, найчастіше лишається дещо нижчою за ринкову ставку нового найму.
Чи продовжує наймач платити, поки триває справа? #
Так — і це найкритичніший момент на боці наймача. Подання позову про встановлення не зупиняє обов’язку платити чинну плату. Поки триває справа, наймач має й далі регулярно вносити колишню суму; інакше він впадає у прострочення і додатково виникає ризик виселення. Після набрання рішенням законної сили нова сума діє заднім числом до того періоду найму, в якому подано позов, і різницю можна вимагати разом із відсотками. Тому відкладати ймовірну різницю — практичний запобіжний захід для наймача.
