اگر شرکای خانه، زمین یا مغازهای که به بیش از یک نفر تعلق دارد دربارهٔ استفاده، اجاره دادن یا فروش آن به توافق نرسند، راه قانونی پایان دادن به اشتراک، دعوای رفع اشتراک (ortaklığın giderilmesi davası) است. این دعوا که در میان مردم «izale-i şuyu» نامیده میشود، بیشتر دربارهٔ املاک موروثی مطرح میشود. در این نوشته شرایط دعوا، میانجیگری اجباری، انتخاب دادگاه میان تقسیم عینی و فروش، هزینههای 2026 و نوآوریهایی را که قانون شمارهٔ 7589، معروف به بستهٔ قضایی دوازدهم، در مرحلهٔ فروش ایجاد کرده است شرح میدهیم.
دعوای رفع اشتراک چیست؟ #
طبق قانون مدنی ترکیه، هر یک از شرکا در صورتی که تکلیفی به ادامهٔ اشتراک نداشته باشد، میتواند تقسیم مال را درخواست کند (مادهٔ 698 قانون مدنی ترکیه، TMK). همین حق برای وراث نیز وجود دارد: هر وارث، اگر به موجب قرارداد یا قانون ملزم به ادامهٔ اشتراک نباشد، هر زمان میتواند تقسیم را بخواهد (مادهٔ 642 قانون مدنی). این دعوا علاوه بر املاک، برای اموال منقول مانند خودرو و ماشینآلات ساختمانی نیز قابل اقامه است.
مالکیت مشترک دو نوع دارد و آمادهسازی دعوا بر اساس این تمایز متفاوت است:
| مالکیت مشاع سهمی | مالکیت مشترک جمعی | |
|---|---|---|
| نمونهٔ رایج | آپارتمانی که دو نفر هر یک با سهم ½ خریدهاند؛ سهام در سند ثبت شده است | ملک ترکه که به نام وراث منتقل شده اما تقسیم نشده است |
| انتقال سهم | شریک میتواند سهم خود را بفروشد یا به رهن بگذارد (مادهٔ 688 قانون مدنی) | سهم در یک مال معین بهتنهایی قابل انتقال نیست |
| حق شفعه | اگر سهم به شخص ثالث فروخته شود، شرکای دیگر میتوانند آن را اعمال کنند | حق شفعهٔ قانونی وجود ندارد |
| تقسیم | دعوای رفع اشتراک | دعوای رفع اشتراک یا تبدیل ابتدایی به مالکیت مشاع سهمی (مادهٔ 644 قانون مدنی) |
برای کل ساختمانی که مالکیت طبقات یا حق ارتفاق ساختمانی در آن ایجاد شده، نمیتوان رفع اشتراک خواست؛ اما برای یک واحد مستقل (مثلاً یک آپارتمان) که به چند نفر تعلق دارد، این دعوا قابل اقامه است (مادهٔ 7 قانون مالکیت طبقات).
میانجیگری اجباری پیش از اقامهٔ دعوا #
از 1 سپتامبر 2023 در اختلافات مربوط به تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و رفع اشتراک، مراجعه به میانجی پیش از اقامهٔ دعوا شرط اقامهٔ دعوا است (مادهٔ 18/B قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی). دعوایی که بدون مراجعه به میانجی اقامه شود، به دلایل شکلی رد میشود. درخواست به دفاتر میانجیگری در کاخهای دادگستری داده میشود؛ میانجی بهطور معمول روند را ظرف سه هفته به پایان میرساند و در موارد ضروری این مدت حداکثر یک هفته تمدید میشود.
در میانجیگری یکی از شرکا میتواند سهم دیگران را بخرد، ملک بهطور مشترک فروخته شود یا استفاده از آن تقسیم شود. برای توافقنامهٔ مربوط به ملک، اخذ گواهی قابلیت اجرا از دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک الزامی است؛ در توافقهایی که انتقال را در بر دارد، پس از اخذ این گواهی میتوان مستقیماً از ادارهٔ ثبت املاک درخواست ثبت کرد. طبق تعرفهٔ 2026، اگر در رفع اشتراک توافق حاصل شود، حقالزحمهٔ میانجیگری نمیتواند کمتر از 13.000 TL باشد. برای جزئیات روند، صفحهٔ میانجیگری و داوری ما را ببینید.
دادگاه صالح، صلاحیت محلی و طرفین #
- دادگاه صالح: صرفنظر از بهای خواسته، دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) است (مادهٔ 4/1-b قانون آیین دادرسی مدنی، HMK).
- صلاحیت محلی: دادگاه محل وقوع ملک. برای مثال، برای آپارتمانی در باکرکوی، دعوا در دادگاههای صلح حقوقی باکرکوی اقامه میشود. کاخ دادگستری مربوط به هر منطقه را میتوانید در فهرست کاخهای دادگستری استانبول ما ببینید.
- طرفین: همهٔ شرکای ثبتشده در سند باید در دعوا حضور داشته باشند. شریکی که دعوا را اقامه میکند خواهان است و همهٔ دیگران خواندهاند. اگر یکی از شرکا فوت کرده باشد، وراث او با گواهی انحصار وراثت مشخص و وارد دعوا میشوند؛ در غیر این صورت تا تکمیل طرفین دعوا، به ماهیت رسیدگی نمیشود.
- شریک صغیر یا محجور: قیم برای اقامهٔ دعوا به اجازهٔ مرجع قیمومت نیاز دارد (مادهٔ 462 قانون مدنی).
اگر ملک هنوز به نام متوفی ثبت است، باید گواهی انحصار وراثت تهیه شود؛ نحوهٔ اخذ این گواهی را در نوشتهٔ رد ترکه و گواهی انحصار وراثت توضیح دادهایم. اگر گمان میرود متوفی در زمان حیات، ملک را در ظاهر فروش به یکی از وراث منتقل کرده است، پیش از دعوای تقسیم باید دعوای ابطال سند و ثبت بررسی شود؛ وگرنه تقسیم بر اساس ترکهای ناقص انجام میشود.
اگر ملک در استانبول باشد، دعوا در دادگاه صلح حقوقی کاخ دادگستری مربوط به منطقه محل وقوع ملک اقامه میشود. برای توزیع مناطق میان دادگاهها به اطلاعات صفحههای مناطق استانبول نگاه کنید.
تقسیم عینی یا فروش؟ #
دادگاه ابتدا بررسی میکند که آیا ملک بهصورت عینی قابل تقسیم است. اگر ارزش بخشهای تقسیمشده برابر نباشد، با افزودن پول به بخش کمارزشتر تعدیل انجام میشود. اگر تقسیم عینی با اوضاع و احوال سازگار نباشد، بهویژه اگر ملک بدون کاهش قابل توجه ارزش قابل تقسیم نباشد، حکم به فروش از طریق مزایدهٔ عمومی داده میشود (مادهٔ 699 قانون مدنی). در تقسیم ترکه، قاضی در صورت امکان میتواند هر ملک را بهطور کامل به یک وارث بدهد و تفاوت را با پول جبران کند (مادهٔ 642 قانون مدنی).
| وضعیت | نتیجهٔ مورد انتظار در عمل |
|---|---|
| یک آپارتمان، مغازه یا زمین کوچک | معمولاً فروش، چون تقسیم عینی ممکن نیست |
| ساختمانی با چند واحد مستقل که امکان ایجاد مالکیت طبقات دارد | ایجاد مالکیت طبقات و اختصاص واحدها به شرکا بررسی میشود |
| زمین بزرگی که طبق مقررات شهرسازی قابل تفکیک است | تقسیم عینی ممکن است امکانپذیر باشد؛ نظر شهرداری یا ادارهٔ مربوط گرفته میشود |
| زمین کشاورزی که به کمتر از حداقل مساحت میرسد | به دلیل ممنوعیت تفکیک، بیشتر فروش |
مزایده میان شرکا (فروشی که فقط شرکا در آن پیشنهاد میدهند) طبق مادهٔ 699 قانون مدنی منوط به رضایت همهٔ شرکا است. در سال 2026 استثنای مهمی بر این قاعده برای املاک موروثی وضع شد که در ادامه جداگانه به آن میپردازیم.
روند دعوای رفع اشتراک گام به گام #
- دریافت سوابق ثبتی و وراثتی: سند بهروز ملک، نشانی شرکا و در صورت وجود، گواهی انحصار وراثت.
- درخواست میانجیگری: اگر توافقی حاصل نشود، صورتجلسهٔ نهایی به دادخواست پیوست میشود.
- دادخواست و هزینهٔ دادرسی: دعوا در دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک و علیه همهٔ شرکا اقامه میشود.
- ابلاغ و تکمیل طرفین: شرکای ساکن خارج از کشور یا با نشانی نامعلوم بیش از همه روند را طولانی میکنند.
- معاینهٔ محل و کارشناس: ارزش ملک و امکان تقسیم عینی آن تعیین میشود.
- حکم: رفع اشتراک از طریق تقسیم عینی یا فروش. علیه حکم ظرف دو هفته از ابلاغ میتوان تجدیدنظرخواهی کرد (مادهٔ 345 قانون آیین دادرسی مدنی).
- مرحلهٔ فروش: حکم قطعی فروش از طریق واحد فروش یا ادارهٔ اجرا در درگاه فروش الکترونیکی اجرا میشود؛ بهای فروش پس از کسر هزینهها به نسبت سهام تقسیم میشود.
هزینههای دادرسی و مخارج 2026 #
در رفع اشتراک، هزینهٔ دادرسی مانند دعوای مطالبهٔ طلب به میزان 68,31 در هزار بهای خواسته از ابتدا دریافت نمیشود. هنگام اقامهٔ دعوا هزینههای مقطوع پرداخت میشود؛ هزینهٔ نسبی حکم بر اساس نوع حکم، از بهای فروش یا ارزش ملک تقسیمشده محاسبه میشود.
| قلم (2026) | مبلغ / نرخ | توضیح |
|---|---|---|
| هزینهٔ اقامهٔ دعوا (دادگاه صلح حقوقی) | 335,20 TL | هنگام اقامهٔ دعوا |
| هزینهٔ مقطوع حکم | 732 TL | پیشپرداخت هنگام اقامهٔ دعوا |
| رفع اشتراک از طریق فروش | 11,38 در هزار بهای فروش | در عمل از بهای فروش پرداخت میشود |
| تقسیم عینی | 4,55 در هزار ارزش تقسیمشده | هزینهٔ حکم |
| هزینهٔ معاینهٔ محل | 5.188 TL | در صورت انجام معاینه؛ بهعلاوهٔ دستمزد کارشناس و هزینهٔ رفتوآمد |
| حداقل حقالوکاله | 40.000 TL | پیگیری امور در واحد فروش جداگانه دستکم 18.000 TL |
برای هزینههای ابلاغ و کارشناسی نیز علیالحساب هزینه دریافت میشود؛ با افزایش شمار شرکا این مبلغ بالا میرود. چون در رفع اشتراک سهم هر شریک به یک شکل از نتیجهٔ دعوا متأثر میشود، در عمل هزینههای دادرسی بهطور معمول به نسبت سهام بر عهدهٔ شرکا گذاشته میشود. یعنی شریکی که دعوا را اقامه میکند در ابتدا هزینهها را میپردازد، اما در نهایت فقط بخشی را که به سهم خودش مربوط است تحمل میکند.
روند فروش: فروش الکترونیکی، تضمین و مزایده #
وقتی حکم فروش صادر شود، ملک طبق مقررات فروش قانون اجرا و ورشکستگی به پول تبدیل میشود. قواعد اصلی به این شرح است (مادهٔ 114 قانون اجرا و ورشکستگی، İİK):
قواعد مزایده در سامانه الکترونیکی فروش #
- فروش از طریق مزایدهٔ عمومی در درگاه فروش الکترونیکی انجام میشود؛ روز و بازهٔ زمانی مزایدهٔ اول و دوم دستکم پانزده روز پیشتر آگهی میشود. مزایدهٔ دوم طوری تعیین میشود که از پایان مزایدهٔ اول بیش از یک ماه فاصله نداشته باشد.
- برای شرکت در مزایده، تضمینی به میزان ده درصد ارزش ملک واریز یا ضمانتنامهٔ بانکی قطعی و بدون مدت ارائه میشود.
- بهطور معمول پیشنهادها باید از پنجاه درصد ارزش برآوردی، مطالبات ممتازی که با ملک تضمین شدهاند و هزینههای تبدیل به پول و تقسیم بیشتر باشد.
- شرکتکنندگان در مزایده و ذینفعان ثبتشده در سند میتوانند ظرف هفت روز از تاریخ مزایده، ابطال مزایده را از دادگاه اجرا بخواهند (مادهٔ 134 قانون اجرا و ورشکستگی).
- در فروش از طریق مزایدهٔ اجباری، حق شفعه قابل اعمال نیست (مادهٔ 733 قانون مدنی).
تغییر ۲۰۲۶ در تأمین #
تغییر 2026 در تضمین: پیش از قانون شمارهٔ 7589، در رفع اشتراک از طریق فروش، از شریکی که در مزایده شرکت میکرد، به میزانی که سهم اشتراکیاش تضمین را پوشش میداد تضمین گرفته نمیشد. متن جدید این معافیت را ندارد؛ معافیت از تضمین اکنون برای بستانکار درخواستکنندهٔ فروش (به میزانی که طلبش تضمین را پوشش دهد) و برای خزانه پیشبینی شده است. بنابراین در فروشهایی که پس از 31 ژوئیه 2026 آگهی شوند، شریکی که میخواهد در مزایده شرکت کند نیز باید آمادهٔ واریز تضمین ده درصدی باشد.
خریداری که بها را واریز نکند: تضمین کسی که بالاترین پیشنهاد را داده اما بهای مزایده را در مهلت واریز نکرده، مسترد نمیشود؛ پس از کسر هزینههای فروش، به نسبت سهام به شرکا پرداخت میشود. اگر کسی که بها را واریز نکرده شریک باشد، کل تضمین به نسبت سهام میان شرکای دیگر تقسیم میشود. همچنین برای خریداری که بها را واریز نکند، جریمهٔ اداری به میزان پنج درصد بهای پیشنهادیاش تعیین میشود.
بستهٔ قضایی دوازدهم: مزایدهٔ نخست در ملک موروثی فقط میان وراث #
قانون شمارهٔ 7589 که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ 33326 مورخ 31 ژوئیه 2026 منتشر شد، این قاعده را به بند دوم مادهٔ 114 قانون اجرا و ورشکستگی افزود: اگر در ملکی که همهٔ مالکان آن را از طریق ارث به دست آوردهاند و اشخاص ثالثی جز وراث در آن حق مالکیت ندارند، حکم به رفع اشتراک از طریق فروش صادر شود، مزایدهٔ نخست فقط میان وراثِ مالک برگزار میشود. این روش فقط یک بار اجرا میشود. این اصلاحیه از تاریخ انتشار لازمالاجرا شده است.
پیش و پس از تغییر #
| پیش از اصلاحیه | در فروشهای آگهیشده پس از 31.7.2026 | |
|---|---|---|
| چه کسانی در مزایدهٔ نخست شرکت میکنند؟ | همه (مزایده میان شرکا فقط با رضایت همهٔ شرکا) | اگر همهٔ سهام از طریق ارث به دست آمده و مالک ثالثی وجود ندارد، فقط وراثِ مالک |
| حداقل پیشنهاد در مزایدهٔ نخست | 50% ارزش برآوردی (و مطالبات ممتاز و هزینهها) | در مزایدهٔ میان وراث 100% ارزش برآوردی؛ همچنین باید از هزینهها بیشتر باشد |
| مزایدهٔ دوم | برای همه آزاد، قاعدهٔ 50% | برای همه آزاد؛ باید از مبلغ بیشتر میان 50% ارزش برآوردی و مطالبات ممتاز، بهعلاوهٔ هزینهها، بیشتر باشد |
| تضمین شریک | به میزانی که سهم تضمین را پوشش میداد گرفته نمیشد | معافیت عمومی برای شریک پیشبینی نشده است |
به کار چه کسی میآید؟ #
این تغییر برای چه کسانی مهم است؟ وارثی که نمیخواهد خانهٔ خانوادگی به دست غریبهها بیفتد، اکنون میتواند بدون نیاز به رضایت دیگر وراث، ابتدا فقط با خواهران و برادرانش رقابت کند. در مقابل، در این مرحله پیشنهاد باید به کل ارزش برآوردی برسد؛ اگر پیشنهادی در این سطح داده نشود، ملک در مزایدهٔ دوم برای همه عرضه میشود.
نکات قابل توجه:
- طبق مادهٔ موقت 1 قانون، این تغییرات دربارهٔ مزایدههای عمومی که پیش از لازمالاجرا شدن آگهی شدهاند اعمال نمیشود؛ این فروشها با قواعد قدیم تکمیل میشوند.
- اگر یکی از سهام به فردی غیر وارث فروخته شده باشد، ملک دیگر ملکی «که اشخاص ثالثی جز وراث در آن حق مالکیت ندارند» نیست و روش ویژه اعمال نمیشود.
- اینکه در صورت افزایش سهم یکی از وراث با خرید سهم وارث دیگر، شرط «تملک از طریق ارث» چگونه تفسیر میشود، هنوز با آرای قضایی روشن نشده است؛ پیش از درخواست فروش باید اسباب تملک در سوابق ثبتی بررسی شود.
اگر یکی از شرکا از ملک استفاده میکند: اجرتالمثل #
هر شریک تا جایی که با حقوق دیگران سازگار باشد، میتواند از مال مشترک استفاده کند (مادهٔ 693 قانون مدنی). اما اگر یکی از شرکا بهتنهایی از خانه استفاده کند و مانع استفادهٔ دیگران شود، شرکای دیگر میتوانند به نسبت سهم خود اجرتالمثل (ecrimisil) مطالبه کنند. برای مطالبهٔ اجرتالمثل میان شرکا، در عمل بهطور معمول لازم است درخواست استفاده با اخطار کتبی یا از طریق دعوا به شریک استفادهکننده اعلام شده و بینتیجه مانده باشد، یعنی شریک دیگر از استفاده محروم شده باشد. اگر شریک استفادهکننده ملک را اجاره داده و درآمد اجاره کسب میکند، ممکن است این شرط لازم نباشد. در عمل، اجرتالمثل را میتوان بهصورت عطف به ماسبق برای دورهای حداکثر پنجساله مطالبه کرد.
اجرتالمثل خواستهٔ مستقلی است؛ دعوای رفع اشتراک بهخودیخود بهای استفاده ایجاد نمیکند. اگر اختلاف فقط دربارهٔ نحوهٔ استفاده باشد، میتوان از قاضی خواست که شیوهٔ استفاده را تعیین کند (مادهٔ 693/2 قانون مدنی).
اگر یکی از وراث نخواهد بفروشد چه میشود؟ #
برای اقامهٔ دعوای رفع اشتراک رضایت همهٔ شرکا لازم نیست؛ حتی یک شریک میتواند دعوا را اقامه کند و شریکی که نمیخواهد بفروشد، ناگزیر از پذیرش حکم فروش است. راههایی که وارثِ مخالف فروش میتواند به کار گیرد عبارتاند از:
- خرید سهام: خرید سهم شرکای دیگر به ارزش روز در جریان میانجیگری یا در حین دعوا، تا دعوا بیموضوع شود.
- دفاع به تقسیم عینی: درخواست تقسیم بهجای فروش، اگر شرایط شهرسازی و مالکیت طبقات ملک اجازهٔ تقسیم دهد.
- تعویق: اگر تقسیم فوری ارزش مال را بهطور قابل توجهی کاهش دهد، وارث میتواند از قاضی دادگاه صلح تعویق تقسیم را بخواهد (مادهٔ 642/3 قانون مدنی). در زمان نامناسب نمیتوان تقسیم را درخواست کرد (مادهٔ 698 قانون مدنی).
- شرکت در مزایده: در املاک موروثی، رقابت فقط با وراث در مزایدهٔ نخست؛ و در دیگر املاک، ارائهٔ پیشنهاد همراه با همه.
اگر شریکی در مالکیت مشاع سهمی در حین دعوا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شرکای دیگر میتوانند ظرف سه ماه از ابلاغ فروش از طریق دفتر اسناد رسمی، و در هر حال ظرف یک سال از تاریخ فروش، دعوای شفعه اقامه کنند. این مهلت حداکثری با قانون شمارهٔ 7571 از 25 دسامبر 2025 از دو سال به یک سال کاهش یافته است. برای دیگر راههای تقسیم توافقی ترکه، نوشتهٔ تقسیم ترکه چگونه انجام میشود و برای محاسبهٔ سهام، ابزار محاسبهٔ سهمالارث ما را ببینید.
دعوای رفع اشتراک چقدر طول میکشد؟ #
برای دعوای رفع اشتراک هیچ مرور زمان یا مهلت سقوط حقی وجود ندارد؛ تا زمانی که اشتراک ادامه دارد، هر زمان میتوان آن را اقامه کرد. مدت دادرسی را بیشتر این عوامل تعیین میکنند:
- شمار شرکا و مشکلات ابلاغ (بهویژه وراث ساکن خارج از کشور)
- تهیهٔ گواهی انحصار وراثت برای شرکای فوتشده
- اعتراض به معاینهٔ محل و گزارش کارشناس
- رسیدگی تجدیدنظر
- مرحلهٔ فروش و دعاوی ابطال مزایده
در پروندههایی که شمار شرکا کم و نشانی آنان معلوم است، رسیدگی در مرحلهٔ بدوی ممکن است ظرف چند ماه تمام شود؛ در پروندههایی با وراث متعدد و ابلاغ به خارج از کشور، روند همراه با مرحلهٔ فروش ممکن است چند سال طول بکشد. برای همهٔ اختلافات ملکی صفحهٔ وکیل املاک و اجاره در استانبول و برای مسائل ناشی از ارث صفحهٔ حقوق ارث ما را ببینید.
خلاصهٔ کوتاه #
- دعوای رفع اشتراک، مالکیت مشاع سهمی یا مالکیت مشترک جمعی را پایان میدهد؛ حتی یک شریک میتواند آن را اقامه کند.
- میانجیگری پیش از دعوا از 1 سپتامبر 2023 اجباری است.
- دادگاه صالح، دادگاه صلح حقوقی محل وقوع ملک است؛ همهٔ شرکا در دعوا حضور دارند.
- دادگاه ابتدا تقسیم عینی را بررسی میکند و اگر ممکن نباشد، حکم به فروش میدهد.
- در سال 2026 هزینهٔ اقامهٔ دعوا 335,20 TL و هزینهٔ مقطوع حکم 732 TL است؛ در فروش، هزینهٔ نسبی 11,38 در هزار بهای فروش است.
- از 31 ژوئیه 2026، در املاکی که بهطور کامل از طریق ارث به دست آمدهاند، مزایدهٔ نخست فقط میان وراث و بر پایهٔ 100% ارزش برآوردی برگزار میشود.
- معافیت شریک از تضمین برداشته شد؛ برای خریداری که بها را واریز نکند، جریمهٔ اداری به میزان 5% پیشنهاد تعیین میشود.
