کسی که بدون هیچ مبنای حقوقی از ملکی استفاده میکند، مکلف است عوض این استفاده را به صاحب حق بپردازد. به این عوض اجرتالمثل (ecrimisil، خسارت تصرف غیرقانونی) و به دعوایی که برای مطالبهٔ آن اقامه میشود دعوای اجرتالمثل (ecrimisil davası) گفته میشود. مستأجر سابقی که با وجود پایان اجاره خانه را تخلیه نمیکند، همسایهای که بدون اجازه روی زمین شما بنا میسازد، خواهر یا برادری که بهتنهایی در خانهٔ موروثی سکونت دارد یا همسر سابقی که پس از طلاق منزل را تخلیه نمیکند، رایجترین نمونههای این دعوا هستند. در این مقاله شرایط اجرتالمثل، مرور زمان، نحوهٔ محاسبهٔ مبلغ و اجرتالمثل اداری در املاک عمومی را گامبهگام توضیح میدهیم.
اجرتالمثل چیست و چه تفاوتی با اجارهبها دارد؟ #
اجرتالمثل مبلغی است که در برابر استفاده از ملک بدون رضایت صاحب حق و با سوءنیت باید پرداخت شود. مبنای آن مادهٔ 995 قانون مدنی ترکیه است: متصرف فاقد حسن نیت مکلف است زیانهایی را که به سبب نگهداری غیرقانونی مالی که باید مسترد کند وارد کرده، و ثمراتی را که به دست آورده یا در به دست آوردن آنها اهمال کرده، جبران کند.
اجارهبها بر قرارداد استوار است؛ طرفین مبلغ را از پیش تعیین میکنند. در اجرتالمثل اما قراردادی وجود ندارد یا پایان یافته است. از این رو مبلغ را نه طرفین، بلکه دادگاه با بررسی کارشناس تعیین میکند. پرداخت این مبلغ به متصرف حق ادامهٔ استفاده از ملک را نیز نمیدهد؛ صاحب حق میتواند افزون بر آن رفع تصرف (elatmanın önlenmesi، men-i müdahale) و تخلیه را نیز بخواهد.
شرایط دعوای اجرتالمثل #
برای پذیرفته شدن خواستهٔ اجرتالمثل، عناصر زیر باید همزمان وجود داشته باشند:
- صاحب حق بودن خواهان: اصولاً مالک ملک؛ افزون بر آن، اشخاصی که حق بهرهبرداری از ملک را دارند، مانند دارندهٔ حق انتفاع، نیز میتوانند اجرتالمثل مطالبه کنند.
- استفادهٔ غیرقانونی: خوانده باید بدون تکیه بر مبنای حقوقی معتبری مانند قرارداد اجاره، عاریه، حق انتفاع یا اجازهٔ مالک از ملک استفاده کند.
- سوءنیت: لازم است متصرف بداند یا باید بداند که حق استفاده ندارد. متصرف با حسن نیت که با این باور که محق است از ملک استفاده میکند، اصولاً این مبلغ را نمیپردازد. اما با اقامهٔ دعوا یا ارسال اظهارنامه، حسن نیت اغلب پایان مییابد.
- دورهٔ استفادهٔ معین: مبلغ برای دورهای مطالبه میشود که ملک عملاً استفاده شده است؛ این دوره با ادلهای مانند شهادت شهود، عکس، صورتجلسه و سوابق اشتراک خدمات اثبات میشود.
در رویهٔ دیوان عالی کشور (Yargıtay) لازم نیست مالک اثبات کند که اگر تصرف نبود حتماً ملک را اجاره میداد یا زیان مشخصی دیده است؛ وجود استفادهٔ غیرقانونی کافی است.
اجرتالمثل میان شرکا و وراث: شرط منع از انتفاع #
در مالکیت مشاع (paylı mülkiyet) یا در اشتراک ارثی، هر شریک به نسبت سهم خود حق بهرهبرداری از کل ملک را دارد. از این رو استفادهٔ یک شریک از ملک مشترک خودبهخود غیرقانونی تلقی نمیشود؛ فرض بر این است که سایر شرکا در برابر آن سکوت کردهاند، یعنی رضایت دادهاند. دیوان عالی کشور برای مطالبهٔ اجرتالمثل میان شرکا اصولاً شرط منع از انتفاع (intifadan men) را لازم میداند: پیش از دورهای که مبلغ برای آن مطالبه میشود، باید به شریک استفادهکننده اعلام شده باشد که دیگران میخواهند از ملک بهرهمند شوند و به استفادهٔ انحصاری او رضایت ندارند. در عمل این اعلام معمولاً با اظهارنامهای که از طریق دفتر اسناد رسمی (noter) ارسال میشود انجام میگیرد؛ اما با هرگونه دلیل قابل اثبات است.
مواردی که شرط منع از انتفاع لازم نیست #
مهمترین استثناهایی که در قانون و رویهٔ قضایی دیوان عالی کشور این شرط در آنها لازم نیست، چنین خلاصه میشوند:
| وضعیت | آیا منع از انتفاع لازم است؟ |
|---|---|
| شریک بهتنهایی در خانه یا زمین مشترک ساکن است و کسی اعتراض نکرده | بله؛ برای دورهٔ پیش از منع از انتفاع نمیتوان مبلغی مطالبه کرد |
| شریک ملک مشترک را به دیگری اجاره داده و درآمد اجاره به دست میآورد | خیر؛ سایر شرکا میتوانند سهم خود را از درآمد اجاره مطالبه کنند |
| ملک جایی است که ثمرات طبیعی دارد، مانند باغ میوه | خیر |
| شریک استفادهکننده سهم دیگران را انکار میکند و مدعی حق بر کل ملک است | خیر |
| میان شرکا توافق بر نحوهٔ استفاده (تقسیم عملی) وجود دارد و یک شریک به بخش مورد استفادهٔ دیگری تجاوز کرده | خیر |
| پیشتر علیه شریک دعوای رفع تصرف یا دعوای رفع اشتراک (ortaklığın giderilmesi davası) اقامه شده یا تعقیب اجرایی انجام شده است | خیر؛ این اقدامات ارادهٔ منع از انتفاع را نشان میدهند |
اجرتالمثل میان وراث #
اگر قرار است از خواهر یا برادری که در خانهٔ موروثی ساکن است مبلغی مطالبه شود نیز همین قواعد اعمال میشود. تا زمان تقسیم، وراث میتوانند به نسبت سهم خود اجرتالمثل مطالبه کنند؛ اما اگر پیشتر اخطار کتبی به وارث استفادهکننده ارسال نشده باشد، مبلغ غالباً تنها برای دورهٔ پس از اخطار مورد حکم قرار میگیرد. برای همهٔ راههای تقسیم، مقالهٔ تقسیم ارث چگونه انجام میشود را ببینید. اگر اشتراک به هیچ وجه حل نشود، این خواسته باید همراه با دعوای رفع اشتراک ارزیابی شود.
اختلاف بر سر استفاده میان شرکا تنها با افراز و تقسیم بهطور دائمی پایان مییابد؛ برای روند کار به مقاله دعوای افراز و تقسیم نگاه کنید.
مرور زمان در دعوای اجرتالمثل: 5 سال #
در قانون مدت مرور زمان جداگانهای برای اجرتالمثل پیشبینی نشده است. دیوان عالی کشور مرور زمان پنجسالهای را که برای تعهدات دورهای مانند اجارهبها مقرر شده (بند 1 مادهٔ 147 قانون تعهدات ترکیه) در اجرتالمثل نیز اعمال میکند. بر این اساس:
- اجرتالمثل را میتوان حداکثر برای پنج سال به عقب از تاریخ اقامهٔ دعوا مطالبه کرد. اگر تصرف ده سال است ادامه دارد، دورههای قدیمیتر از پنج سال در صورت ایراد مرور زمان از سوی خوانده رد میشوند.
- دادگاه مرور زمان را رأساً در نظر نمیگیرد؛ خوانده باید این دفاع را در مهلت مطرح کند.
- اگر تصرف در جریان دعوا نیز ادامه داشته باشد، ممکن است برای دورههای پس از تاریخ دعوا اقامهٔ دعوای جداگانه لازم شود. از این رو صبر کردن یعنی از دست رفتن یک دورهٔ قدیمی با گذشت هر ماه.
- خواستهٔ رفع تصرف (men-i müdahale) اما چون بر حق مالکیت استوار است، تا زمانی که تصرف ادامه دارد مشمول مرور زمان نمیشود.
مهلتهای پروندهٔ خود را میتوانید با ابزار بررسی مهلت و مرور زمان ما بهصورت اولیه بررسی کنید.
اجرتالمثل چگونه محاسبه میشود؟ #
دادگاه مبلغ اجرتالمثل را با انجام معاینهٔ محلی (keşif) و اخذ گزارش کارشناس تعیین میکند. روش تثبیتشدهٔ دیوان عالی کشور چنین است:
- مبلغ دورهٔ نخست: اجارهای که ملک در نخستین دورهٔ مورد مطالبه، با وضعیت موجود، میتوانست در بازار آزاد به دست آورد؛ با مقایسهٔ مساحت، موقعیت، ویژگیها و قراردادهای اجارهٔ مشابه در اطراف به دست میآید. در زمینها و باغها ممکن است به جای اجاره، درآمد محصول مبنا قرار گیرد.
- دورههای بعدی: بر مبلغی که برای دورهٔ نخست به دست آمده، برای هر سال تمام نرخ افزایش شاخص قیمت تولیدکننده (Yİ-ÜFE) اعمال میشود؛ مبلغ دورههای بعدی به گونهای تعیین میشود که از مبلغ حاصل از این روش کمتر نباشد. سقف شاخص قیمت مصرفکننده (TÜFE) در اجارههای مسکونی مستقیماً این محاسبه را مقید نمیکند.
- اعمال سهم: اگر خواهان شریک باشد، تنها به بخشی از کل مبلغ به دست آمده که به سهم خواهان تعلق میگیرد حکم داده میشود.
- بهره: بهره باید جداگانه مطالبه شود؛ تاریخ شروع آن بر اساس خواستهٔ مندرج در دادخواست و در صورت وجود، اخطاری که موجب تأخیر در ادا شده، تعیین میشود.
مثال فرضی: فرض کنید یکی از سه خواهر و برادر در آپارتمانی که از پدر به ارث مانده ساکن است و دیگران برای او اظهارنامه فرستادهاند. اگر کارشناس اجارهٔ ماهانهٔ مشابه آپارتمان را برای نخستین سال پس از اخطار 24.000 TL تعیین کند، مبلغ سالانه 288.000 TL میشود. خواهان دارای سهم 1/3 میتواند برای این سال 96.000 TL مطالبه کند. برای سال دوم، این مبلغ به میزان نرخ افزایش Yİ-ÜFE همان سال افزایش داده و محاسبه میشود. ارقام صرفاً برای نشان دادن روش است.
دعوای اجرتالمثل گامبهگام #
- اسناد را گردآوری کنید: سابقهٔ ثبتی ملک (tapu)، گواهی حصر وراثت (mirasçılık belgesi)، قرارداد اجارهٔ پایانیافته در صورت وجود، عکس، صورتجلسه و مکاتباتی که تاریخ شروع تصرف را نشان میدهند.
- اظهارنامه بفرستید: بهویژه در برابر شرکا و وراث، از طریق دفتر اسناد رسمی اعلام کنید که به استفادهٔ انحصاری از ملک رضایت ندارید و مبلغ مطالبه میکنید. این گام اثبات شرط منع از انتفاع و سوءنیت را آسانتر میکند.
- بررسی کنید که آیا میانجیگری لازم است یا نه: اگر اختلاف از رابطهٔ اجاره، مالکیت آپارتمانی یا حقوق همسایگی ناشی شده باشد، مراجعه به میانجی پیش از اقامهٔ دعوا الزامی است (جزئیات در ادامه).
- خواستهها را با هم ارزیابی کنید: اجرتالمثل اغلب با خواستهٔ رفع تصرف، قلع بنا (kal) یا تخلیه در همان دعوا مطالبه میشود. اگر اختلاف مالکیت وجود داشته باشد، ممکن است نخست دعوای ابطال سند و ثبت مطرح شود.
- دعوا را اقامه کنید: چون مبلغ با گزارش کارشناس روشن میشود، در دادخواست در ابتدا مبلغی ذکر میشود و پس از گزارش، خواسته قابل افزایش است.
- معاینهٔ محلی و کارشناسی: دادگاه در محل ملک معاینهٔ محلی انجام میدهد و گسترهٔ تصرف و ارزش اجارهٔ مشابه را از طریق کارشناس تعیین میکند.
- حکم و اجرا: مبلغ مورد حکم از طریق تعقیب اجرایی بر پایهٔ حکم (ilamlı icra) وصول میشود؛ احکام رفع تصرف و تخلیه نیز از طریق اداره اجرا (icra dairesi) اجرا میشوند.
دادگاه دارای صلاحیت ذاتی و محلی، میانجیگری #
در دعوای اجرتالمثل، صلاحیت ذاتی بر اساس بهای خواسته تعیین نمیشود. طبق مادهٔ 2 قانون آیین دادرسی مدنی (HMK)، در دعاوی مربوط به دارایی، بدون توجه به ارزش و مبلغ، اصولاً دادگاه عمومی حقوقی (asliye hukuk mahkemesi) صالح است. دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) اما طبق مادهٔ 4 HMK به همهٔ اختلافات ناشی از رابطهٔ اجاره و دعاوی رفع اشتراک رسیدگی میکند. از این رو مبنای مبلغ اهمیت دارد: اگر خوانده مدعی مستأجر بودن باشد یا خواسته با رابطهٔ اجارهٔ پایانیافتهای مرتبط باشد، آرایی از دیوان عالی کشور وجود دارد که دادگاه صلح حقوقی را صالح دانستهاند. راههای اخراج مستأجری که قرارداد اجارهاش پایان یافته، در مقالهٔ راههای تخلیهٔ مستأجر ما شرح داده شده است.
دادگاه صالح #
از نظر صلاحیت محلی، قاعدهٔ عمومی دادگاه محل اقامت خوانده است. اگر مبلغ همراه با خواستهٔ رفع تصرف مطالبه شود، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک اقامه میشود.
آیا میانجیگری شرط اقامه دعواست؟ #
میانجیگری: از 1 سپتامبر 2023، در اختلافات زیر که در مادهٔ 18/B قانون میانجیگری در اختلافات حقوقی برشمرده شدهاند، مراجعه به میانجی پیش از اقامهٔ دعوا شرط طرح دعوا است:
- اختلافات ناشی از رابطهٔ اجاره (بهجز تخلیه از طریق تعقیب اجرایی بدون حکم)،
- اختلافات مربوط به تقسیم اموال منقول و غیرمنقول و رفع اشتراک،
- اختلافات ناشی از قانون مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti Kanunu) (مثلاً استفادهٔ انحصاری یک مالک واحد از مشاعات)،
- اختلافات ناشی از حقوق همسایگی.
دعوای اجرتالمثلی که بر اجاره، مالکیت آپارتمانی یا رابطهٔ همسایگی استوار نیست و صرفاً میان شرکا یا علیه متصرفی بیگانه اقامه میشود، بهصراحت در این فهرست نیامده است. اما اگر برای همان ملک رفع اشتراک نیز درخواست شود یا ماهیت اختلاف محل بحث باشد، برای آنکه دعوا به دلایل شکلی رد نشود، مراجعهٔ نخست به میانجی راه مطمئنتری است. اگر طرفین تاجر باشند و اختلاف به بنگاه تجاری آنان مربوط باشد، میانجیگری اجباری در دعاوی تجاری نیز ممکن است مطرح شود.
در استانبول منطقه محل وقوع ملک، کاخ دادگستری صالح را تعیین میکند؛ تطبیق منطقه و دادگاه را در صفحههای مناطق استانبول میبینید.
اجرتالمثل اداری در املاک خزانه و شهرداری #
در تصرف املاک متعلق به خزانه، ادارات دارای بودجهٔ مستقل و ادارهٔ کل اوقاف یا املاکی که تحت حاکمیت و تصرف دولتاند، اجرتالمثل نه از دادگاه، بلکه مستقیماً از سوی اداره مطالبه میشود (مادهٔ 75 قانون مناقصات دولتی). طبق مادهٔ 15 قانون شهرداری، همین حکم دربارهٔ املاک شهرداری نیز اعمال میشود. مهمترین تفاوتهای آن با اجرتالمثل در حقوق خصوصی چنین است:
مبلغ چگونه تعیین و پرداخت میشود؟ #
- مبلغ از سوی کمیسیونی سهنفره متشکل از کارکنان اداره که در امور املاک و ارزیابی متخصصاند، حداکثر برای پنج سال به عقب از تاریخ احراز تعیین میشود.
- لازم نیست اداره زیان دیده باشد و تقصیر متصرف شرط نیست.
- در املاک خزانه، اخطاریهٔ اجرتالمثل ظرف 15 روز از تعیین مبلغ تنظیم و به متصرف ابلاغ میشود.
- ظرف 30 روز از ابلاغ میتوان با درخواست کتبی از اداره درخواست اصلاح کرد. اگر در این مهلت اعتراض نشود، 20% و اگر افزون بر آن نقداً پرداخت شود، 15% تخفیف اعمال میشود.
- اجرتالمثل ظرف 60 روز از ابلاغ اخطاریه (و اگر اصلاح درخواست شده، از ابلاغ اخطاریهٔ اصلاحی) پرداخت میشود. در صورت دشواری پرداخت، دستکم 25% آن نقداً و باقی حداکثر در سه سال به اقساط قابل پرداخت است. مبلغ پرداختنشده طبق قانون شمارهٔ 6183 از سوی ادارهٔ مالیات پیگیری میشود.
- ملک تصرفشده به درخواست اداره، از سوی مقام محلی کشوری (mülki amir) حداکثر ظرف 15 روز تخلیه میشود. پرداخت مبلغ، حق ادامهٔ استفاده نمیدهد.
اعتراض به اخطاریه: دیوان عدالت اداری #
چون اخطاریهٔ اجرتالمثل ماهیت اقدام اداری دارد، برای اعتراضهایی مانند نبودن تصرف یا تعیین نادرست مساحت یا مبلغ، دعوای ابطال در دادگاه اداری (idare mahkemesi) اقامه میشود؛ مهلت اقامهٔ دعوا اصولاً 60 روز از ابلاغ است. چون دعوای اقامهشده عملیات وصول را خودبهخود متوقف نمیکند، در صورت لزوم باید توقف اجرا (yürütmenin durdurulması) نیز درخواست شود. برای روندهای دادرسی اداری صفحهٔ حقوق اداری و مالیاتی ما را ببینید.
منزل مشترک و اجرتالمثل در طلاق #
تا زمانی که زندگی زناشویی ادامه دارد، استفادهٔ زوجین از منزل خانواده تصرف غیرقانونی محسوب نمیشود. از این رو حتی اگر منزل به نام یکی از زوجین ثبت شده باشد، در جریان دعوای طلاق اصولاً نمیتوان از همسر دیگری که در خانه ساکن است اجرتالمثل مطالبه کرد. اگر دادگاه در جریان دعوا با قرار تدبیر موقت منزل را به یکی از زوجین اختصاص داده باشد، تا زمانی که این قرار پابرجاست نیز اجرتالمثل مطرح نمیشود.
با قطعی شدن حکم طلاق وضعیت تغییر میکند. اگر منزل تنها متعلق به یکی از زوجین باشد و دیگری بدون مبنای حقوقی به سکونت در خانه ادامه دهد، همسر مالک میتواند رفع تصرف و اجرتالمثل مطالبه کند. اگر منزل در مالکیت مشاع زوجین باشد، شرط منع از انتفاع که در بالا شرح داده شد در اینجا نیز لازم است؛ ارسال اخطار به همسر سابقی که در خانه ساکن است اهمیت دارد. اینکه منزل به چه کسی برسد و موضوعاتی مانند سهم ارزش، در تسویهٔ رژیم مالی زوجین حل میشوند: تقسیم اموال در طلاق.
خلاصهٔ کوتاه #
- اجرتالمثل عوض استفاده از ملک بدون رضایت و با سوءنیت است؛ نیازی به قرارداد ندارد.
- میان شرکا و وراث اصولاً منع از انتفاع پیشین (معمولاً با اظهارنامه) لازم است؛ استثناهایی مانند اجاره دادن و انکار سهم وجود دارد.
- اجرتالمثل را میتوان حداکثر برای پنج سال به عقب از تاریخ اقامهٔ دعوا مطالبه کرد.
- دورهٔ نخست بر اساس اجارهٔ مشابه و دورههای بعدی با اعمال افزایش Yİ-ÜFE محاسبه میشوند.
- اصولاً دادگاه عمومی حقوقی صالح است؛ در خواستههایی که بر رابطهٔ اجاره استوارند، دادگاه صلح حقوقی مطرح میشود.
- به اخطاریهٔ خزانه و شهرداری میتوان ظرف 30 روز درخواست اصلاح داد؛ دعوای ابطال در دادگاه اداری اقامه میشود.
- اجرتالمثل منزل مشترک در طلاق، اصولاً برای دورهٔ پس از قطعی شدن حکم طلاق قابل مطالبه است.
برای همهٔ اختلافات تخلیه، سند مالکیت و اشتراک، صفحهٔ وکیل اجاره و املاک در استانبول ما را ببینید.
