Bir taşınmazı hiçbir hukuki sebep olmadan kullanan kişi, bu kullanımın karşılığını hak sahibine ödemekle yükümlüdür. Bu karşılığa ecrimisil (haksız işgal tazminatı), bunu istemek için açılan davaya da ecrimisil davası denir. Kiracılığı sona erdiği hâlde evden çıkmayan eski kiracı, arsanıza izinsiz yapı yapan komşu, miras kalan evde tek başına oturan kardeş ya da boşanmadan sonra konutu boşaltmayan eski eş bu davanın en sık görülen örnekleridir. Bu yazıda ecrimisilin şartlarını, zamanaşımını, bedelin nasıl hesaplandığını ve kamu taşınmazlarındaki idari ecrimisili adım adım açıklıyoruz.
Ecrimisil nedir, kira bedelinden farkı ne? #
Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası olmadan ve kötüniyetle kullanılması karşılığında ödenmesi gereken bedeldir. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesidir: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden verdiği zararları ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmek zorundadır.
Kira bedeli bir sözleşmeye dayanır; taraflar bedeli önceden kararlaştırır. Ecrimisilde ise ortada bir sözleşme yoktur ya da sona ermiştir. Bu nedenle bedeli taraflar değil, mahkeme bilirkişi incelemesiyle belirler. Bu bedelin ödenmesi, işgalciye taşınmazı kullanmaya devam etme hakkı da vermez; hak sahibi ayrıca el atmanın önlenmesini (men-i müdahale) ve tahliyeyi isteyebilir.
Ecrimisil davasının şartları #
Ecrimisil talebinin kabul edilmesi için şu unsurların birlikte bulunması gerekir:
- Davacının hak sahibi olması: Kural olarak taşınmazın maliki; bunun yanında intifa hakkı sahibi gibi taşınmazdan yararlanma hakkı olan kişiler de ecrimisil isteyebilir.
- Haksız kullanım: Davalının taşınmazı kira sözleşmesi, ariyet, intifa hakkı ya da malikin izni gibi geçerli bir hukuki sebebe dayanmadan kullanması gerekir.
- Kötüniyet: İşgalcinin kullanma hakkı olmadığını bilmesi ya da bilmesi gerekmesi aranır. Taşınmazı haklı olduğuna inanarak kullanan iyiniyetli zilyet, kural olarak bu bedeli ödemez. Ancak dava açılması veya ihtarname gönderilmesiyle iyiniyet çoğu zaman sona erer.
- Belirli bir kullanım dönemi: Bedel, taşınmazın fiilen kullanıldığı dönem için istenir; dönem tanık, fotoğraf, tutanak, abonelik kayıtları gibi delillerle ispatlanır.
Yargıtay uygulamasında malikin, işgal olmasaydı taşınmazı mutlaka kiraya vereceğini ya da somut bir zarara uğradığını ispatlaması aranmaz; haksız kullanımın varlığı yeterlidir.
Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisil: intifadan men şartı #
Paylı mülkiyette ya da miras ortaklığında her paydaş, taşınmazın tamamından payı oranında yararlanma hakkına sahiptir. Bu nedenle bir paydaşın ortak taşınmazı kullanması kendiliğinden haksız sayılmaz; diğer paydaşların buna sessiz kaldığı, yani rıza gösterdiği varsayılır. Yargıtay, paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men şartını arar: bedel istenen dönemden önce, kullanan paydaşa taşınmazdan yararlanmak istendiğinin ve onun tek başına kullanımına rıza gösterilmediğinin bildirilmiş olması gerekir. Uygulamada bu bildirim genellikle noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameyle yapılır; ancak her türlü delille ispat edilebilir.
İntifadan men şartının aranmadığı hâller #
Kural ve Yargıtay içtihatlarında bu şartın aranmadığı başlıca istisnalar şöyle özetlenebilir:
| Durum | İntifadan men aranır mı? |
|---|---|
| Paydaş ortak evde ya da arsada tek başına oturuyor, kimse itiraz etmemiş | Evet; intifadan menden önceki dönem için bedel istenemez |
| Paydaş ortak taşınmazı başkasına kiraya vermiş, kira geliri elde ediyor | Hayır; diğer paydaşlar kira gelirinden paylarına düşeni isteyebilir |
| Taşınmaz, meyve bahçesi gibi doğal ürün veren bir yer | Hayır |
| Kullanan paydaş diğerlerinin payını inkâr ediyor, taşınmazın tamamında hak iddia ediyor | Hayır |
| Paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması (fiilî taksim) var ve bir paydaş diğerinin kullandığı bölüme el atmış | Hayır |
| Daha önce paydaşa karşı el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi davası açılmış ya da icra takibi yapılmış | Hayır; bu işlemler intifadan men iradesini gösterir |
Mirasçılar arasında ecrimisil #
Miras kalan evde oturan kardeşten bedel istenecekse de aynı kurallar uygulanır. Paylaşım yapılana kadar mirasçılar payları oranında ecrimisil isteyebilir; ancak kullanan mirasçıya önceden yazılı ihtar gönderilmemişse bedel çoğunlukla ancak ihtardan sonraki dönem için hükme bağlanır. Paylaşımın bütün yolları için miras paylaşımı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz. Ortaklık hiçbir şekilde çözülemiyorsa bu talep, ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmazlığı kalıcı olarak ancak ortaklığın giderilmesiyle biter; sürecin işleyişi için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
Ecrimisil davasında zamanaşımı: 5 yıl #
Kanunda ecrimisil için ayrı bir zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir. Yargıtay, kira bedeli gibi dönemsel edimler için öngörülen beş yıllık zamanaşımını (Türk Borçlar Kanunu m.147/1) ecrimisile de uygular. Buna göre:
- Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir. İşgal on yıldır sürüyorsa, beş yıldan eski dönemler davalı zamanaşımı itirazında bulunursa reddedilir.
- Zamanaşımını mahkeme kendiliğinden dikkate almaz; davalının süresi içinde bu savunmayı yapması gerekir.
- İşgal dava sırasında da sürüyorsa, dava tarihinden sonraki dönemler için ayrıca dava açılması gerekebilir. Bu nedenle beklemek, her geçen ay eski bir dönemin kaybedilmesi anlamına gelir.
- El atmanın önlenmesi (men-i müdahale) talebi ise mülkiyet hakkına dayandığından, işgal sürdüğü müddetçe zamanaşımına uğramaz.
Kendi dosyanızdaki süreleri süre ve zamanaşımı kontrol aracımızla ön kontrol edebilirsiniz.
Ecrimisil nasıl hesaplanır? #
Ecrimisil bedelini mahkeme, keşif yaparak ve bilirkişi raporu alarak belirler. Yargıtay’ın yerleşik yöntemi şöyledir:
- İlk dönemin bedeli: Taşınmazın talep edilen ilk dönemde, mevcut hâliyle serbest piyasada getirebileceği kira; büyüklüğü, konumu, niteliği ve çevredeki emsal kira sözleşmeleri karşılaştırılarak bulunur. Arazi ve bahçelerde kira yerine ürün geliri esas alınabilir.
- Sonraki dönemler: İlk dönem için bulunan bedele, her yıl için üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranının tamamı yansıtılır; sonraki dönemlerin bedeli bu yolla bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Konut kiralarındaki TÜFE sınırı bu hesabı doğrudan bağlamaz.
- Payın uygulanması: Davacı paydaşsa, bulunan toplam bedelin yalnızca davacının payına düşen kısmına hükmedilir.
- Faiz: Faiz ayrıca talep edilmelidir; başlangıç tarihi dava dilekçesindeki talebe ve varsa temerrüde düşüren ihtara göre belirlenir.
Kurgusal örnek: Üç kardeşten birinin, babadan kalan dairede oturduğunu ve diğer kardeşlerin ona ihtarname gönderdiğini düşünelim. Bilirkişi, ihtardan sonraki ilk yıl için dairenin emsal aylık kirasını 24.000 TL olarak belirlerse, yıllık bedel 288.000 TL olur. 1/3 paya sahip davacı kardeş, bu yıl için 96.000 TL isteyebilir. İkinci yıl için bu tutar, o yılın Yİ-ÜFE artış oranı kadar yükseltilerek hesaplanır. Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek içindir.
Ecrimisil davası adım adım #
- Belgeleri toplayın: Tapu kaydı, mirasçılık belgesi, varsa sona ermiş kira sözleşmesi, işgalin başladığı tarihi gösteren fotoğraf, tutanak ve yazışmalar.
- İhtarname gönderin: Özellikle paydaş ve mirasçılara karşı, taşınmazın tek başına kullanımına rıza göstermediğinizi ve bedel istediğinizi noter aracılığıyla bildirin. Bu adım intifadan men şartını ve kötüniyeti ispat etmeyi kolaylaştırır.
- Arabuluculuk gerekip gerekmediğini kontrol edin: Uyuşmazlık kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden ya da komşu hakkından kaynaklanıyorsa dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (ayrıntı aşağıda).
- Talepleri birlikte değerlendirin: Ecrimisil çoğu zaman el atmanın önlenmesi, yapının kaldırılması (kal) ya da tahliye talebiyle aynı davada istenir. Mülkiyet uyuşmazlığı varsa önce tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.
- Davayı açın: Bedel bilirkişi raporuyla netleşeceğinden dilekçede başlangıçta bir tutar gösterilir, rapordan sonra talep artırılabilir.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazda keşif yapar, işgalin kapsamını ve emsal kira değerini bilirkişiye belirletir.
- Karar ve icra: Hükmedilen bedel ilamlı icra yoluyla tahsil edilir; el atmanın önlenmesi ve tahliye kararları da icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Görevli ve yetkili mahkeme, arabuluculuk #
Ecrimisil davasında görev, dava değerine göre belirlenmez. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2 uyarınca malvarlığına ilişkin davalarda değer ve miktara bakılmaksızın kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Sulh hukuk mahkemesi ise HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklara ve ortaklığın giderilmesi davalarına bakar. Bu nedenle bedelin dayanağı önemlidir: davalı kiracı olduğunu savunuyorsa ya da talep sona eren bir kira ilişkisiyle bağlantılıysa Yargıtay’ın sulh hukuk mahkemesini görevli gördüğü kararlar vardır. Kira sözleşmesi bitmiş kiracının çıkarılması için izlenecek yollar kiracı tahliye yolları yazımızda anlatılmıştır.
Yetkili mahkeme #
Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bedel, el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte isteniyorsa dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Dava şartı arabuluculuk gerekir mi? #
Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten beri Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’de sayılan şu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç),
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
- Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar (ör. bir kat malikinin ortak alanı tek başına kullanması),
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Kira, kat mülkiyeti ya da komşuluk ilişkisine dayanmayan, yalnızca paydaşlar arasındaki veya yabancı bir işgalciye karşı açılan ecrimisil davası bu listede açıkça sayılmamıştır. Ancak aynı taşınmaz için ortaklığın giderilmesi de isteniyorsa ya da uyuşmazlığın niteliği tartışmalıysa, davanın usulden reddedilmemesi için önce arabulucuya başvurmak daha güvenli bir yoldur. Taraflar tacir ve uyuşmazlık ticari işletmeleriyle ilgiliyse ticari davalardaki zorunlu arabuluculuk da gündeme gelebilir.
İstanbul’da taşınmazın bulunduğu ilçe yetkili adliyeyi belirler; ilçe–adliye eşleşmesini İstanbul ilçe sayfalarımızda görebilirsiniz.
Hazine ve belediye taşınmazlarında idari ecrimisil #
Hazineye, özel bütçeli idarelere ve Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgalinde ecrimisil mahkemeden değil, doğrudan idare tarafından istenir (Devlet İhale Kanunu m.75). Belediye Kanunu m.15 uyarınca aynı hüküm belediye taşınmazlarına da uygulanır. Özel hukuktaki ecrimisilden başlıca farkları şunlardır:
Bedel nasıl belirlenir, nasıl ödenir? #
- Bedel, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişilik komisyonca, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere belirlenir.
- İdarenin zarara uğraması gerekmez ve işgalcinin kusuru aranmaz.
- Hazine taşınmazlarında ecrimisil ihbarnamesi, takdirden itibaren 15 gün içinde düzenlenerek işgalciye tebliğ edilir.
- Tebliğden itibaren 30 gün içinde idareye dilekçeyle düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu sürede itiraz edilmezse bedele %20, ayrıca peşin ödenirse %15 indirim uygulanır.
- Ecrimisil, ihbarnamenin (düzeltme istenmişse düzeltme ihbarnamesinin) tebliğinden itibaren 60 gün içinde ödenir. Ödeme güçlüğü varsa en az %25’i peşin, kalanı en fazla üç yılda taksitle ödenebilir. Ödenmeyen bedel 6183 sayılı Kanun’a göre vergi dairesince takip edilir.
- İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebiyle mülki amir tarafından en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir. Bedelin ödenmesi, kullanmaya devam etme hakkı vermez.
İhbarnameye itiraz: idare mahkemesi #
Ecrimisil ihbarnamesi idari işlem niteliğinde olduğundan, işgalin bulunmadığı, alanın ya da bedelin yanlış belirlendiği gibi itirazlar için idare mahkemesinde iptal davası açılır; dava açma süresi kural olarak tebliğden itibaren 60 gündür. Açılan dava tahsil işlemlerini kendiliğinden durdurmadığından, gerekirse yürütmenin durdurulması da istenmelidir. İdari yargıdaki süreçler için idare ve vergi hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Boşanmada ortak konut ve ecrimisil #
Evlilik birliği sürdüğü sürece eşlerin aile konutunu kullanması haksız işgal sayılmaz. Bu nedenle konut eşlerden birinin adına kayıtlı olsa bile, boşanma davası devam ederken evde oturan diğer eşten kural olarak ecrimisil istenemez. Mahkeme dava sırasında tedbir kararıyla konutu eşlerden birine tahsis etmişse, bu karar sürdükçe de ecrimisil gündeme gelmez.
Boşanma kararının kesinleşmesiyle durum değişir. Konut yalnızca bir eşe aitse ve diğer eş hukuki bir sebep olmadan evde oturmaya devam ederse, malik eş el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteyebilir. Konut eşlerin paylı mülkiyetindeyse, yukarıda anlatılan intifadan men şartı burada da aranır; evde oturan eski eşe ihtar gönderilmesi önem taşır. Konutun kime kalacağı ve değer payı gibi konular ise mal rejiminin tasfiyesinde çözülür: boşanmada mal paylaşımı.
Kısa özet #
- Ecrimisil, taşınmazın rıza dışında ve kötüniyetle kullanılmasının karşılığıdır; sözleşme gerektirmez.
- Paydaş ve mirasçılar arasında kural olarak önceden intifadan men (genellikle ihtarname) gerekir; kiraya verme, payı inkâr gibi istisnalar vardır.
- Ecrimisil dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir.
- İlk dönem emsal kiraya göre, sonraki dönemler Yİ-ÜFE artışı yansıtılarak hesaplanır.
- Kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir; kira ilişkisine dayanan taleplerde sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir.
- Hazine ve belediyenin ihbarnamesine 30 gün içinde düzeltme talebi yapılabilir; iptal davası idare mahkemesinde açılır.
- Boşanmada ortak konut için ecrimisil, kural olarak boşanma kararının kesinleşmesinden sonraki dönem için istenebilir.
Tahliye, tapu ve ortaklık uyuşmazlıklarının tamamı için İstanbul kira ve gayrimenkul avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
