دعوى تحديد الأجرة هي الدعوى التي تُعيد المحكمة بها تحديد بدل الإيجار. وهي للمؤجر سبيل تقريب الأجرة من قيمة السوق، وللمستأجر سبيل الاعتراض على طلب زيادة مفرطة. والحد السنوي الذي وضعه القانون لزيادات الإيجار لا يُطبَّق في هذه الدعوى؛ إذ تحدد المحكمة البدل بحرية.
الفرق بين الزيادة السنوية ودعوى التحديد #
في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة لا يجوز أن تتجاوز نسبة الزيادة المطبَّقة في الفترات المجددة نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلك وفق متوسطات الاثني عشر شهرًا للسنة الإيجارية السابقة. ويُطبَّق هذا الحد ولو نُصّ في العقد على نسبة أعلى. وإن أردت رؤية النسبة الخاصة بعقدك فاستعمل أداة حساب نسبة زيادة الإيجار لدينا.
أما دعوى تحديد الأجرة فخارجة عن هذا الحد. فالمحكمة تحدد البدل من غير تقيّد بالمؤشر، مراعيةً حال العقار وأجور الأمثال. ولذلك تكون هذه الدعوى الحل الحقيقي الوحيد في العقارات التي يُسكن فيها منذ مدة طويلة بأجرة منخفضة.
السند القانوني: تحديد بدل الإيجار منظَّم في المادة 344 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098؛ وفي علاقات الإيجار التي تجاوزت خمس سنوات يحدد القاضي البدل وفق العدالة.
متى يمكن رفعها؟ #
ثمة ثلاث حالات مستقلة:
- في الإيجارات الأقصر من خمس سنوات: إذا حدد الطرفان بدل الإيجار بالعقد، انتُظر كقاعدة انقضاء خمس سنوات لرفع الدعوى. وإن لم تُقرَّر نسبة الزيادة في العقد جاز طلب التحديد في نهاية كل سنة.
- في الإيجارات الأطول من خمس سنوات: يجوز رفع الدعوى في كل سنة إيجارية بعد الخامسة من غير تقيّد بحد المؤشر. وتحدد المحكمة البدل الموافق للإنصاف بتقدير التغير في المؤشر وحال العقار وأجور الأمثال معًا.
- في الإيجارات بالعملة الأجنبية: لا يجوز تغيير بدل الإيجار قبل مضيّ خمس سنوات؛ وبعد الخمس قد تُطرح كذلك أحكام صعوبة الأداء المفرطة.
شرط الإنذار: أدق تفصيل #
لا يقل أهميةً عن نتيجة الدعوى تحديدُ الفترة التي تسري منها الزيادة. والقاعدة هي: إذا رُفعت الدعوى قبل بداية الفترة الإيجارية الجديدة بـثلاثين يومًا على الأكثر، أو أجرى المؤجر خلال هذه المدة إشعارًا خطيًا بأن بدل الإيجار سيُزاد، سرى البدل الذي تحدده المحكمة من بداية الفترة الجديدة.
وإذا لم يُجرَ هذا الإشعار ولم تُرفع الدعوى في الميعاد، لم يُطبَّق البدل المحدَّد إلا اعتبارًا من السنة الإيجارية التالية. أي يضيع فارق سنة. وإرسال الإنذار عن طريق الكاتب بالعدل طريق آمن من جهة إثبات تاريخ التبليغ.
كيف تحدد المحكمة البدل؟ #
يُجري القاضي كشفًا في المنطقة التي يقع فيها العقار ويأخذ تقريرًا من هيئة خبرة. ويُراعى في التقدير ما يلي:
- موقع العقار وعمره ونظام التدفئة ووجود المصعد وموقف السيارات
- المساحة الإجمالية والصافية والطابق والواجهة والإطلالة
- أجور الإيجار الحالية للعقارات المماثلة في البناية نفسها والمحيط
- التحسينات الدائمة التي أجراها المستأجر في العقار
- مدة علاقة الإيجار — فطول مدة الاستئجار عنصر في مصلحة المستأجر
تخفيض الإنصاف #
لا تقضي المحاكم عمليًا ببدل المثل مباشرةً. بل يُجرى لمصلحة المستأجر المقيم منذ مدة طويلة تخفيض إنصاف على بدل المثل. وهذا التخفيض مقابل بقاء المستأجر في العقار مدة طويلة وانتفاء كلفة البحث عن مستأجر جديد. وتتغير نسبته بحسب الملف وهي من تقدير المحكمة.
مسار الدعوى والمصاريف #
تُرفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية في مكان وجود العقار. ولأنها ناشئة عن علاقة إيجار فإن مراجعة الوسيط قبل رفعها إلزامية؛ والدعوى المرفوعة دون ذلك تُردّ شكلًا. وبسبب مصاريف الكشف والخبرة تكون كلفة المحاكمة أعلى منها في دعوى دين عادية؛ وتُؤخذ هذه المصاريف مقدمًا من رافع الدعوى وتُردّ إلى الطرف المحق.
وتستغرق المحاكمة عادةً سنة إلى سنتين تبعًا لإتمام الكشف وتقرير الخبرة. ويستمر المستأجر خلال هذه المدة في دفع البدل القديم. وعند اكتساب الحكم القطعية يجوز طلب الفارق الناشئ عن الفترة الماضية بوصفه دينًا متراكمًا؛ ولذلك لا يضرّ طولُ الدعوى المؤجرَ.
الحال في إيجارات أماكن العمل #
إيجارات أماكن العمل المسقوفة خاضعة للنظام نفسه؛ غير أن فارقين يبرزان عمليًا. الأول أن البحث عن بدل المثل أصعب في أماكن العمل: فقيمة إيجار دكان على شارع رئيسي تتوقف على حركة الزبائن والموقع أكثر مما تتوقف على المساحة. والثاني أن دائرة الزبائن التي جلبها المستأجر إلى المحل والاستثمارات التي أجراها تُراعى عنصرًا في مصلحته عند تقدير الإنصاف.
أما في التأجير داخل المراكز التجارية، حيث تُحسب البدلات على أساس رقم الأعمال، فيُقدَّر وصف العقد على حدة. وبعض هذه العقود يُعدّ لا إيجارًا بل عقدًا مختلطًا غير منظَّم في القانون ولا يكون محلًّا لدعوى التحديد.
ماذا يحدث بعد الحكم؟ #
عند اكتساب الحكم القطعية يسري البدل الجديد من الفترة المحددة بحسب الإنذار أو مدة الدعوى. وإذا لم يدفع المستأجر البدل الجديد جاز للمؤجر بدء متابعة التنفيذ للتأخر وطلب الإخلاء متى توافرت شروطه. ويزداد البدل المحدَّد في السنوات التالية خاضعًا لحد المؤشر من جديد؛ أي أن قرار التحديد لا يمنح حق زيادة بلا حد للسنوات اللاحقة. ويبقى ممكنًا رفع دعوى تحديد جديدة بعد خمس سنوات.
ماذا يستطيع المستأجر أن يفعل؟ #
يستطيع المستأجر إظهار أن الطلب مفرط بعقود إيجار الأمثال ومطبوعات الإعلانات والمستندات المتعلقة بنواقص العقار. فمشكلة التدفئة والرطوبة وانعدام المصعد وكون الترميمات قد تحملها المستأجر، كل ذلك عناصر تخفض البدل المحدَّد. كما يجوز طلب رد الدعوى في الأحوال التي لم تنقضِ فيها مدة السنوات الخمس.
ولا ينبغي الخلط بينها وبين طلبات الإخلاء: فدعوى تحديد الأجرة لا تُخرج المستأجر، وإنما تحدد البدل فقط. ولطرق الإخلاء اطّلع على دليل إخلاء المستأجر لدينا، وللموضوع بأكمله على صفحة قانون العقارات والإيجار.
كيف يُحدَّد بدل المثل؟ #
يقضي القاضي في دعوى تحديد الأجرة لا بادعاء الطرفين بل بفحص الخبرة. فيقارن الخبير الأجور الحالية للمأجورات المماثلة في المنطقة التي يقع فيها العقار. وأهم المعايير المعتمدة في المقارنة: المساحة الإجمالية والصافية، وعمر البناية، والطابق والواجهة، ووجود المصعد وموقف السيارات وكونه داخل مجمع، ونظام التدفئة، وحال صيانة العقار، والموقع (القرب من الشارع الرئيسي والمترو والمدرسة).
وبعد إيجاد بدل المثل لا يطبّقه القاضي مباشرةً: بل يُجري تخفيض إنصاف. فالتطبيق المستقر هو تحديد مبلغ دون بدل المثل لمصلحة المستأجر المقيم في العقار نفسه منذ مدة طويلة والذي يدفع أجرته بانتظام ويعتني بالعقار. ولذلك يبقى البدل الخارج من دعوى التحديد في الغالب دون بدل التأجير الجديد في السوق بقليل.
هل يستمر دفع الإيجار أثناء سير الدعوى؟ #
نعم — وهذه أدق نقطة في جانب المستأجر. فرفع دعوى التحديد لا يُعلّق الالتزام بدفع بدل الإيجار القائم. وعلى المستأجر أثناء سير الدعوى أن يستمر في دفع البدل القديم بانتظام؛ وإلا وقع في التأخر ونشأ كذلك خطر الإخلاء. وعند اكتساب الحكم القطعية يرتد البدل الجديد إلى الفترة الإيجارية التي رُفعت فيها الدعوى ويجوز طلب الفارق مع فائدته. ولذلك فإن احتفاظ المستأجر بالفارق المحتمل جانبًا احتياطٌ عملي.
