محامي الإيجار والعقارات في إسطنبول

في نزاعات الإيجار والعقارات كثيرًا ما تحسم النتيجةَ الخطوةُ المتخذة في وقتها الصحيح: فإذا لم تُرفع دعوى الإخلاء بسبب الحاجة خلال شهر واحد بعد انتهاء مدة الإيجار، أو لم تُبدأ إجراءات التنفيذ المستندة إلى تعهد الإخلاء خلال شهر واحد من التاريخ المتعهَّد به، انتقل الحق إلى سنة الإيجار التالية. أما حق الشفعة (şufa) فيسقط الآن في البيوع الواقعة في 25 كانون الأول/ديسمبر 2025 وما بعده خلال سنة واحدة على الأكثر من تاريخ البيع. ومنذ عام 2023 أصبح اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى إلزاميًا أيضًا في نزاعات الإيجار وإزالة الشيوع وملكية الطبقات.

ستجد في هذه الصفحة الأسباب والطرق التي يستطيع بها المؤجر إخلاء المستأجر، وما يجب فعله خطوة بخطوة عند عدم دفع الأجرة، والحد القانوني لزيادة الأجرة لعام 2026 ودعوى تحديد الأجرة، وحقوق المستأجر، ودعاوى إبطال قيد الطابو، وإزالة الشيوع (بما في ذلك المزايدة بين الورثة التي جاءت بها الحزمة القضائية الثانية عشرة)، ودعاوى الشفعة وبدل الانتفاع بدون وجه حق، والمحاكم المختصة في إسطنبول، ونفقات عام 2026، والأخطاء الشائعة.

ما الطريق الذي تسلكه مشكلتك؟

قد تبدو نزاعات الإيجار والعقارات متشابهة، لكن لكل منها جهة مختصة وشرط وساطة ومدة مختلفة. والبدء من الطريق الخطأ يكلّف في الغالب شهورًا.

شرط الوساطة مقرر للنزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار (باستثناء الإخلاء عن طريق التنفيذ بلا حكم)، ولنزاعات إزالة الشيوع وملكية الطبقات وحقوق الجوار (المادة 18/B من قانون الوساطة في النزاعات المدنية، HUAK). ولا تدخل في هذه القائمة دعاوى إبطال قيد الطابو والشفعة ودعاوى بدل الانتفاع التي لا تقوم على علاقة إيجار.

ما الأسباب التي يجوز بها إخلاء المستأجر؟

في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة لا يستطيع المؤجر إخراج المستأجر لمجرد انتهاء مدة العقد؛ فالعقد محدد المدة يتجدد سنة بالشروط نفسها ما لم يُخطر المستأجر قبل 15 يومًا على الأقل (المادة 347 من قانون الالتزامات التركي، TBK). ولا يجوز طلب الإخلاء إلا استنادًا إلى أحد الأسباب التي عدّدها القانون، ولا يجوز تعديل هذه الأحكام بما يضر المستأجر (المادة 354 من قانون الالتزامات). أما الأساليب الذاتية مثل إخراج أغراض المستأجر أو تغيير القفل أو قطع الكهرباء والماء فهي غير مشروعة وقد تشكّل جريمة.

إذا أخطر المؤجر المستأجرَ كتابةً خلال مدة رفع الدعوى بأنه سيرفعها، امتدت مدة رفع الدعوى سنة إيجار واحدة (المادة 353 من قانون الالتزامات). ويحفظ هذا الإخطار الحق لمدة سنة، ولا سيما إذا نشأت الحاجة قرب نهاية المدة. وللتفصيل في طرق الإخلاء راجع مقالنا طرق إخلاء المستأجر.

دعوى الإخلاء بسبب الحاجة: الشروط والإثبات

في الإخلاء بسبب الحاجة تبحث المحكمة فيما إذا كانت الحاجة حقيقية وجدية وضرورية؛ فلا يكفي مجرد القول «سأسكن فيه بنفسي». وأبرز الحالات المعتبرة في التطبيق:

• أن يكون المؤجر نفسه مستأجرًا أو مضطرًا إلى ترك المسكن الذي يقيم فيه
• واقعة ملموسة كالزواج أو التحاق الولد بالجامعة أو الانتقال إلى مدينة أخرى بعد التقاعد
• الحاجة لأسباب صحية إلى مسكن فيه مصعد أو في الطابق الأرضي أو قريب من مستشفى
• خطة المؤجر أو ولده لإقامة عمله الخاص في مكان العمل المؤجَّر (الحاجة إلى مكان عمل)

يجب أن تكون الحاجة قائمة في تاريخ رفع الدعوى وأن تستمر طوال المحاكمة. في العقد محدد المدة تُرفع الدعوى خلال شهر واحد من انتهاء المدة؛ أما في العقد غير محدد المدة فتُرفع خلال شهر واحد من التاريخ المحدد وفق مواعيد الفسخ العامة (إن لم يوجد عرف محلي: نهاية فترة إيجار مدتها ستة أشهر مع إخطار بالفسخ قبل ثلاثة أشهر؛ المادة 329 من قانون الالتزامات). ولا تسري مدة السقوط من تاريخ اللجوء إلى الوسيط حتى تحرير المحضر الختامي (المادة 18/A-15 من قانون الوساطة)؛ ومع ذلك يجب تقديم الطلب خلال مهلة الشهر هذه.

لا يجوز للمؤجر الذي أخلى المأجور بسبب الحاجة، ما لم يوجد سبب مشروع، أن يؤجره لغير المستأجر السابق مدة 3 سنوات. فإن خالف هذا الحظر دفع للمستأجر السابق تعويضًا لا يقل عن أجرة سنة كاملة مما دُفع في سنة الإيجار الأخيرة (المادة 355 من قانون الالتزامات). وفي المكان الذي أُخلي لإعادة البناء يكون للمستأجر السابق أيضًا أولوية استئجاره بالأجرة الجديدة.

تعهد الإخلاء: شروط الصحة

تعهد الإخلاء (tahliye taahhüdü) هو المستند الذي يلتزم فيه المستأجر كتابةً بإخلاء المأجور في تاريخ محدد. ولكي يُعدّ صحيحًا:

1. يجب أن يكون مكتوبًا وموقّعًا من المستأجر (أو من ممثله المفوَّض). ولا يُشترط التصديق لدى الكاتب بالعدل؛ غير أن التعهد المصدَّق يسهّل رفع الاعتراض إذا اعترض المستأجر على إجراءات التنفيذ (المادة 275 من قانون التنفيذ والإفلاس، İİK).
2. يجب أن يُعطى بعد تسلّم المأجور. فالتعهدات الموقّعة مع العقد في الوقت نفسه وقبل تسليم المفتاح تُعدّ مأخوذة تحت الضغط فتكون باطلة.
3. يجب أن يكون تاريخ الإخلاء محددًا. وتنشأ النزاعات في التعهدات التي تُرك تاريخها فارغًا ثم مُلئ لاحقًا؛ وعلى المستأجر الذي يدّعي ذلك إثباته.
4. يجب بدء إجراءات التنفيذ أو رفع الدعوى خلال شهر واحد من التاريخ المتعهَّد به.

في إجراءات التنفيذ المستندة إلى التعهد يُرسَل إلى المستأجر أمر إخلاء؛ ويجوز للمستأجر الاعتراض خلال 7 أيام، فإن لم يعترض وجب عليه إخلاء العقار بانقضاء مهلة 15 يومًا (المواد 272-274 من قانون التنفيذ والإفلاس).

الفرق بين الإنذارين المحقّين والتأخر في الدفع

في طريق التأخر، إذا لم تُدفع الأجرة خلال مهلة الثلاثين يومًا الممنوحة بالإنذار فُسخ العقد؛ وإذا دفع المستأجر في المهلة فلا يجوز طلب الإخلاء. أما في طريق الإنذارين المحقّين فيجوز رفع دعوى الإخلاء في نهاية سنة الإيجار حتى لو دفع المستأجر الدين بعد الإنذارين، لأنه تسبب في إنذارين محقّين خلال سنة الإيجار نفسها. ويجب أن يتعلق الإنذاران بأجرة فترات مختلفة وأن يُوجَّها بعد حلول أجل الأجرة؛ ولا يُسلك هذا الطريق إلا بالدعوى.

المستأجر لا يدفع الأجرة: ماذا تفعل خطوة بخطوة؟

عند عدم دفع الأجرة يستطيع المؤجر، دون اللجوء إلى المحكمة، أن يطلب الأجرة والإخلاء معًا عن طريق دائرة التنفيذ (icra dairesi). ولا تُشترط الوساطة الإلزامية في الإخلاء عن طريق التنفيذ بلا حكم.

1. اجمع المستندات: عقد الإيجار، وكشوف الحساب البنكية التي تبيّن الأشهر غير المدفوعة، والمراسلات إن وجدت.
2. ابدأ إجراءات تنفيذ مع طلب الإخلاء: بناءً على طلب التنفيذ المقدَّم إلى دائرة التنفيذ يُرسَل إلى المستأجر أمر دفع. ويتضمن أمر الدفع كذلك الإنذار المنصوص عليه في المادة 315 من قانون الالتزامات.
3. راقب المدد: يجوز للمستأجر الاعتراض خلال 7 أيام؛ ومهلة دفع الدين في المساكن وأماكن العمل المسقوفة 30 يومًا (المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس؛ المادة 315 من قانون الالتزامات).
4. إذا لم يُعترض: إذا لم يعترض المستأجر ولم يدفع خلال 30 يومًا، يُطلب الإخلاء من محكمة التنفيذ (icra mahkemesi) خلال 6 أشهر من انتهاء هذه المهلة (المادة 269/a من قانون التنفيذ والإفلاس).
5. إذا اعتُرض: إذا كان العقد مصدَّقًا لدى الكاتب بالعدل أو مُقرًّا بتوقيعه، يُطلب من محكمة التنفيذ رفع الاعتراض والإخلاء. وإذا لم يُسلك هذا الطريق خلال 6 أشهر من تبليغ الاعتراض فلا يجوز البدء من جديد بإجراءات تنفيذ بلا حكم للدين نفسه (المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس). وفي العقد العادي المكتوب، إذا أُنكر التوقيع قد تلزم دعوى أمام المحكمة العامة.
6. تنفيذ القرار: يمكن تنفيذ قرار الإخلاء الصادر عن محكمة التنفيذ دون انتظار اكتسابه الدرجة القطعية؛ لكن يجب مرور 10 أيام على تبليغه للمستأجر (المادة 269/c من قانون التنفيذ والإفلاس).

تخضع مطالبات الأجرة لتقادم مدته 5 سنوات (المادة 147 من قانون الالتزامات). وإذا لم يحدد العقد سعر فائدة جاز طلب الفائدة القانونية على الأجرة المتأخرة؛ وبموجب الحزمة القضائية الثانية عشرة تُحدَّد الفائدة القانونية اعتبارًا من 31 تموز/يوليو 2026 على أساس ثمانين في المئة من سعر إعادة الخصم لدى البنك المركزي (المادة 1 من القانون رقم 3095، القانون رقم 7589). أما شروط العقد التي تنص على أن «جميع الأجور اللاحقة تصبح مستحقة» أو على دفع شرط جزائي بسبب عدم الدفع فهي باطلة في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة (المادة 346 من قانون الالتزامات).

للمؤجر حق حبس على الأموال الموجودة في المأجور ضمانًا لأجرة سنة منقضية وأجرة ستة أشهر جارية (المادة 336 من قانون الالتزامات)؛ وإذا نقل المستأجر الأموال خفيةً أمكن إعادتها عن طريق دائرة التنفيذ خلال 10 أيام. ويُمارَس هذا الحق أيضًا عن طريق دائرة التنفيذ؛ ووضع اليد على الأموال ذاتيًا غير مشروع.

بعد قرار الإخلاء: كيف يتم الإخلاء فعليًا؟

لا يُنفَّذ حكم المحكمة أو قرار محكمة التنفيذ تلقائيًا؛ بل يُقدَّم إلى دائرة التنفيذ. وبالنسبة لحكم الإخلاء الصادر عن المحكمة يُرسَل إلى المستأجر أمر تنفيذ يُعلمه بوجوب تسليم العقار خلال 7 أيام (المادة 26 من قانون التنفيذ والإفلاس). فإن لم يُخلِ في المهلة، قام مأمور التنفيذ، بمساعدة الشرطة عند الحاجة، بإخلاء العقار وتسليمه إلى المؤجر. وتُسلَّم الأغراض الباقية في الداخل إلى المستأجر أو أحد أقاربه؛ فإن لم يوجد أحد حُفظت في مكان آمن بعد استيفاء نفقتها مقدمًا. وإذا كان يقيم في العقار شخص غير المستأجر ولم يستطع تقديم مستند رسمي يثبت حقه، أُخلي هو أيضًا؛ ولا يُعدّ زوج المستأجر وأولاده وأقاربه المقيمون معه من الغير (المادة 276 من قانون التنفيذ والإفلاس).

نسبة زيادة الأجرة لعام 2026 ودعوى تحديد الأجرة

الحد القانوني للزيادة في 2026

في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة لا يجوز أن تتجاوز الزيادة في سنة الإيجار المتجددة نسبةَ التغير في متوسطات الاثني عشر شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك عن سنة الإيجار السابقة (متوسط 12 شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك، TÜFE)؛ وتسري هذه القاعدة أيضًا على العقود التي تزيد مدتها على سنة (المادة 344 من قانون الالتزامات). وقد انتهى الحد المؤقت البالغ 25% الذي طُبّق مدةً على إيجارات المساكن في 1 تموز/يوليو 2024. ويجوز للطرفين الاتفاق على نسبة أدنى؛ أما النسبة الأعلى فباطلة في القدر الزائد.

مثال حسابي: في مسكن أجرته الشهرية 25.000 TL تتجدد سنة إيجاره في أيلول/سبتمبر 2026، يمكن أن تبلغ الزيادة 25.000 × 31,79% = 7.947,50 TL على الأكثر؛ فتكون الأجرة الجديدة 32.947,50 TL على الأكثر. وحتى لو نص العقد على «زيادة 50% كل سنة» فلا يلزم المستأجر بدفع ما يزيد على هذا المبلغ. وتُعلن النسب في الثالث من كل شهر من قِبل هيئة الإحصاء التركية (TÜİK)؛ وللتفاصيل والنسب الحالية راجع مقالنا نسبة زيادة الأجرة 2026.

دعوى تحديد الأجرة

دعوى تحديد الأجرة (kira tespit davası) تُرفع لكي تعيد المحكمة تحديد بدل الإيجار. ويجوز للمستأجر رفعها كما يجوز للمؤجر، مثلًا في مواجهة طلب زيادة مفرطة إذا لم يتضمن العقد شرط زيادة.

• إذا لم يحدد العقد نسبة الزيادة جاز رفعها كل سنة؛ ويقضي القاضي بما يوافق الإنصاف بحسب حالة المأجور دون تجاوز حد مؤشر أسعار المستهلك.
• في الإيجارات التي تستمر أكثر من 5 سنوات أو تُجدَّد بعد 5 سنوات، وفي نهاية كل 5 سنوات تالية، يحدد القاضي الأجرة الجديدة مراعيًا معًا تغير مؤشر أسعار المستهلك وحالة المأجور وأجور المثل. والأجرة المحددة بهذا الطريق تزيد في السنوات اللاحقة مجددًا ضمن حد مؤشر أسعار المستهلك.
• لكي تسري الأجرة الجديدة من بداية تلك السنة الإيجارية، يجب رفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة، أو إرسال إخطار كتابي بالزيادة إلى المستأجر خلال هذه المدة ورفع الدعوى قبل نهاية الفترة الجديدة. وإذا تضمن العقد شرط زيادة، سرت الأجرة من بداية الفترة أيضًا في الدعوى المرفوعة قبل نهاية الفترة الجديدة (المادة 345 من قانون الالتزامات).
• إذا اتُّفق على الأجرة بعملة أجنبية فلا يجوز تغييرها قبل مرور 5 سنوات؛ مع مراعاة حالة الإرهاق الشديد في التنفيذ.

مثال افتراضي: في شقة تُدفع أجرتها 14.000 TL شهريًا منذ ست سنوات، قد يجد الخبير أن أجور المثل في المنطقة نحو 30.000 TL. ولا تحكم المحكمة بأجرة المثل مباشرة؛ بل تطبّق تخفيض الإنصاف الذي تقدّره لصالح المستأجر القديم، ثم تحدد الأجرة دون أجرة المثل بقدرٍ ما. وتختلف نسبة التخفيض بحسب الملف. وخلال سير الدعوى يجب أن يستمر المستأجر في دفع الأجرة القديمة؛ وبعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية يجوز المطالبة بالفرق بأثر رجعي. التفاصيل: دعوى تحديد الأجرة.

إن كنت مستأجرًا: حقوقك

• تجدد العقد: في إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة محدد المدة، إذا لم يُخطر المستأجر قبل 15 يومًا على الأقل من نهاية المدة يتجدد العقد سنة بالشروط نفسها؛ ولا يستطيع المؤجر إنهاء العقد منفردًا لمجرد انتهاء المدة.
• إذا بيع المسكن: إذا بيع المأجور أو سُجّل باسم شخص آخر أصبح المالك الجديد طرفًا في عقد الإيجار (المادة 310 من قانون الالتزامات). ولا يستطيع المالك الجديد طلب الإخلاء إلا إذا كانت له حاجة والتزم بالإخطار والمدد المقررة قانونًا. ويمكن أيضًا تسجيل حق الإيجار بإشارة في الطابو بالاتفاق (المادة 312 من قانون الالتزامات).
• التأمين (الوديعة): لا يجوز أن يزيد على أجرة 3 أشهر؛ وإذا دُفع نقدًا يُودَع في حساب بنكي لأجل لا يُسحب منه دون موافقة المؤجر (المادة 342 من قانون الالتزامات).
• الزيادة المخالفة للقانون: إذا اتُّفق على زيادة تتجاوز حد مؤشر أسعار المستهلك فلا يلزم دفع القدر الزائد؛ ويجوز استرداد ما دُفع زائدًا.
• حظر المدفوعات الإضافية: لا يجوز تحميل المستأجر مدفوعات غير الأجرة والنفقات التابعة؛ والشروط مثل الشرط الجزائي عن التأخر في الدفع باطلة (المادة 346 من قانون الالتزامات).
• رسوم الإدارة والنفقات: نفقات الاستعمال كالتدفئة والإنارة والماء على المستأجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 341 من قانون الالتزامات)؛ أما التأمين الإلزامي والضرائب والالتزامات المماثلة فعلى المالك كقاعدة عامة (المادة 302 من قانون الالتزامات). وتقع على المالك أيضًا نفقات الترميم الجوهري للمبنى وتجديد التجهيزات الثابتة.
• المأجور المعيب: إذا وُجدت عيوب تمنع الانتفاع كالرطوبة أو عطل التدفئة المركزية، جاز للمستأجر طلب إزالتها أو تخفيض الأجرة أو التعويض (المواد 305-307 من قانون الالتزامات).
• مسكن الأسرة: في البيت المستأجَر مسكنًا للأسرة لا يجوز للمستأجر فسخ العقد دون الموافقة الصريحة لزوجه؛ ويجوز للزوج غير المستأجر أن يصبح طرفًا في العقد بإخطار المؤجر (المادة 349 من قانون الالتزامات).
• الاستهلاك المعتاد: لا يُسأل المستأجر عن القِدم والاستهلاك الناتجين عن الاستعمال المطابق للعقد. وإذا لم يُخطر المؤجر كتابةً فورًا بالنواقص التي لاحظها عند التسليم، تبرأ ذمة المستأجر إلا من العيوب التي لا يمكن كشفها بالفحص المعتاد (المادتان 334-335 من قانون الالتزامات).

عند وفاة المستأجر يجوز للورثة فسخ العقد لأقرب موعد فسخ مع مراعاة مهلة الإخطار القانونية؛ ويجوز لمن كانوا يقيمون مع المستأجر المتوفى في المسكن نفسه الاستمرار في العقد (المادتان 333 و356 من قانون الالتزامات). وفي المساكن وأماكن العمل المسقوفة لا يجوز للمستأجر تأجير المأجور لغيره أو التنازل عن حق الانتفاع دون الموافقة الكتابية للمؤجر (المادة 322 من قانون الالتزامات).

المؤجر لا يعيد التأمين: خطوة بخطوة

1. عند الانتقال سلّم المفتاح بمحضر تسليم؛ ووثّق حالة المسكن بصور ومقاطع فيديو مؤرخة.
2. إذا كان التأمين في حساب لأجل لدى البنك: ما لم يُخطر المؤجر البنكَ كتابةً خلال 3 أشهر من انتهاء العقد بأنه رفع ضدك دعوى أو بدأ إجراءات تنفيذ، يلتزم البنك بإعادة التأمين بناءً على طلبك (المادة 342 من قانون الالتزامات).
3. إذا سُلّم التأمين يدًا بيد أو حُوّل إلى حساب المالك، فاطلب إعادته بإنذار عن طريق الكاتب بالعدل واحتفظ بمستندات الدفع كإيصالات البنك.
4. إذا لم يُعَد، يمكن بدء إجراءات تنفيذ بلا حكم؛ وإذا اعتُرض عليها يُلجأ إلى الوسيط ثم تُرفع دعوى إلغاء الاعتراض أمام محكمة الصلح المدنية.
5. إذا ادّعى المالك وجود ضرر، فلا يُخصم من التأمين إلا مقدار الضرر الموثّق الذي يتجاوز الاستعمال المعتاد؛ ويجوز للمستأجر أن يطلب من المحكمة إثبات الدليل لتوثيق الحالة.

الوساطة الإلزامية في نزاعات الإيجار

منذ 1 أيلول/سبتمبر 2023 أصبح اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا لقبولها في النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار (مثل تحديد الأجرة والإخلاء والمطالبة بالأجرة ودعوى التأمين). والدعوى المرفوعة دون اللجوء إلى الوسيط تُرد من الناحية الإجرائية. وتسري القاعدة نفسها على إزالة الشيوع في الملكية المشتركة ونزاعات ملكية الطبقات وحقوق الجوار. أما بدء إجراءات التنفيذ بلا حكم للأجرة والإخلاء فلا يتطلب وساطة.

• مكان التقديم: مكتب الوساطة في المكان الذي توجد فيه المحكمة المختصة بالنزاع.
• المدة: ينهي الوسيط العملية خلال 3 أسابيع من تاريخ تكليفه؛ ويجوز له في الحالات الضرورية التمديد أسبوعًا واحدًا على الأكثر.
• نتيجة عدم الحضور: الطرف الذي لا يحضر الاجتماع الأول دون عذر مقبول يتحمل نصف نفقات المحاكمة التي كان على الطرف الآخر دفعها حتى لو كسب الدعوى، ولا يُحكم له إلا بنصف أتعاب المحاماة (المادة 18/A-11 من قانون الوساطة، المعدلة بالقانون رقم 7531).
• وثيقة الاتفاق: في نزاعات الإيجار والعقارات يجب الحصول على شرح قابلية التنفيذ على وثيقة الاتفاق؛ وفي الوثائق المتعلقة بالعقار يُؤخذ الشرح من محكمة الصلح المدنية في مكان العقار. وبوثيقة الاتفاق المشروحة المتعلقة بنقل ملكية عقار يجوز طلب التسجيل دون تنظيم سند رسمي في دائرة الطابو.
• الأتعاب: إذا لم يتحقق اتفاق أو استغرق الاجتماع أقل من ساعتين، تُدفع أتعاب ساعتين من ميزانية وزارة العدل. وفي حال الاتفاق تُحسب الأتعاب على نصف أجرة سنة في الإخلاء، وعلى فرق أجرة سنة في تحديد الأجرة؛ وهي وفق تعرفة 2026 لا تقل عن 9.000 TL في الملف المنتهي بالاتفاق، ولا تقل عن 13.000 TL في إزالة الشيوع، ويدفعها الطرفان مناصفة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

دعوى إبطال قيد الطابو والتسجيل

إذا كان قيد الطابو مخالفًا للوضع القانوني الحقيقي، يُطلب شطب القيد غير الصحيح وتسجيل العقار باسم صاحب الحق الحقيقي بواسطة دعوى إبطال قيد الطابو والتسجيل (tapu iptali ve tescil davası). وأكثر أسبابها شيوعًا: تصرف المورّث الصوري (muris muvazaası، أي تهريب المال من الميراث)، وإساءة استعمال الوكالة، وانعدام الأهلية القانونية، والتدليس والإكراه، والتصرف الائتماني، والتقادم المكسب.

تُرفع الدعوى أمام المحكمة المدنية الابتدائية (asliye hukuk mahkemesi) في مكان وجود العقار؛ وهذا الاختصاص قطعي (المادة 12 من قانون أصول المحاكمات المدنية، HMK). ولأن اكتساب الغير حسن النية الذي اعتمد على سجل الطابو محمي، ينبغي أن يُطلب مع الدعوى وضع إشارة تدبير احتياطي على الطابو؛ وإلا فإذا نُقل العقار أثناء المحاكمة قد يتحول الطلب إلى تعويض. التفاصيل: دعوى إبطال الطابو والتسجيل. وفي ادعاءات تهريب المال من الميراث تستند الدعوى نفسها إلى تصرف المورّث الصوري.

إزالة الشيوع (izale-i şuyu) وتعديل 2026

إذا لم يتفق الشركاء في عقار مشترك الحصص على القسمة، جاز لكل شريك رفع دعوى إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi davası) (المادتان 698-699 من القانون المدني التركي، TMK). والوساطة قبل الدعوى إلزامية؛ وتُنظر الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية (sulh hukuk mahkemesi) في مكان وجود العقار بمشاركة جميع الشركاء فيها. ويجوز أيضًا لأحد الورثة رفع الدعوى في عقارات التركة التي لم تُقسم بعد؛ وفي هذه الملفات ينبغي إعداد وثيقة حصر الإرث من البداية.

1. تنظر المحكمة أولًا في إمكان قسمة العقار عينًا؛ ويمكن معادلة فرق القيمة بإضافة مبلغ نقدي.
2. إذا لم تكن القسمة العينية مناسبة أو كان العقار سيفقد قيمة كبيرة، تقرر البيع بالمزاد العلني.
3. بعد اكتساب القرار الدرجة القطعية يجري البيع بواسطة مأمورية البيع على بوابة البيع الإلكترونية؛ ويُوزَّع الثمن بنسبة الحصص.

التعديل الذي جاءت به الحزمة القضائية الثانية عشرة (القانون رقم 7589، الجريدة الرسمية 31.7.2026): في العقارات التي اكتسبها جميع مالكيها بطريق الإرث ولا حصة فيها لغير الورثة، إذا تقرر البيع تُجرى المزايدة الأولى بين الورثة المالكين وحدهم. ويجب في هذه المزايدة أن تتجاوز العروض 100% من القيمة المقدَّرة؛ فإن لم يتقدم مشترٍ تُجرى المزايدة الثانية مفتوحة للجميع على أساس 50% من القيمة المقدَّرة. ويُطبق هذا الإجراء مرة واحدة فقط، ولا يسري على المزايدات التي أُعلن عنها قبل التعديل. وبذلك يقل خطر انتقال بيت العائلة إلى مشترين من خارجها بأقل من قيمته؛ لكن على الورثة تهيئة ثمن الشراء على أساس القيمة السوقية.

وبالتعديل نفسه لا يُعاد التأمين إلى المشتري الذي رسا عليه المزاد ولم يودع الثمن في مهلته؛ بل يُدفع بعد خصم نفقات البيع إلى الشركاء بنسبة حصصهم، وإذا كان من لم يودع الثمن شريكًا عاد التأمين كله إلى الشركاء الآخرين. ويُفرض على هذا المشتري فوق ذلك غرامة إدارية بنسبة 5% من الثمن الذي عرضه. ولجميع خطوات قسمة التركة راجع مقالنا كيف تتم قسمة الميراث.

حق الشفعة (şufa): المدد أصبحت أقصر

إذا باع أحد الشركاء في عقار مملوك على الشيوع حصته لشخص ثالث، جاز لسائر الشركاء رفع دعوى على المشتري وشراء الحصة بالأولوية (المادة 732 من القانون المدني). ولا يُستعمل حق الشفعة في الهبة أو المقايضة أو البيع بين الشركاء، ولا في البيوع بالمزاد الجبري أو في نطاق قانون المناقصات الحكومية. ولا يوجد حق شفعة قانوني في الملكية المشتركة الجماعية (التركة غير المقسومة).

التعديلات التي أجراها القانون رقم 7571 (الجريدة الرسمية 25.12.2025):

• يُخطر المشتري أو البائع سائر الشركاء بالبيع عن طريق الكاتب بالعدل. ويسقط الحق بمرور 3 أشهر من الإخطار، وفي جميع الأحوال بمرور سنة واحدة من البيع (وكانت سنتين سابقًا). وفي البيوع السابقة على 25 كانون الأول/ديسمبر 2025 تُطبق المدة القديمة.
• لم يعد ثمن الحصة هو ثمن البيع المبيَّن في الطابو، بل القيمة السوقية التي يحددها القاضي. وإذا لم يودع المدعي نقدًا القيمة السوقية ونفقات الطابو التي تحملها المشتري خلال المهلة القطعية التي يمنحها القاضي، فلا يجوز الحكم بتسجيل الحصة باسمه. وتسري هذه القاعدة أيضًا على الدعاوى المرفوعة قبل التعديل.
• التنازل العام عن حق الشفعة يكون بالشكل الرسمي ويُؤشَّر به في الطابو؛ أما التنازل عن استعمال الحق في بيع معيّن فيكفي فيه الشكل الكتابي.

تُرفع دعوى الشفعة أمام المحكمة المدنية الابتدائية في مكان العقار، ولا تخضع لشرط الوساطة. ولأن المدة مدة سقوط، ينبغي للشريك الذي يتلقى إخطار البيع عن طريق الكاتب بالعدل أن يبدأ دون إبطاء في البحث عن القيمة السوقية وتهيئة الثمن.

بدل الانتفاع بدون وجه حق (ecrimisil)

بدل الانتفاع بدون وجه حق (ecrimisil) هو مقابل الاستعمال الذي يُطالَب به الحائز سيئ النية الذي يستعمل العقار دون إذن صاحب الحق (المادة 995 من القانون المدني). ولأنه لا يوجد عقد إيجار فهو ليس «أجرة» بل مقابل الاستعمال غير المشروع؛ ويحدد الخبير مقداره على أساس أجرة المثل للعقار. ومن أمثلته النموذجية:

• الشخص الذي لا يخرج رغم انتهاء عقد الإيجار أو يسكن دون عقد
• الوارث الذي يسكن وحده في البيت الموروث ويمنع سائر الورثة من الانتفاع به
• الجار الذي يبني دون إذن على جزء من الأرض أو يستعمل الحديقة

في اجتهاد محكمة النقض (Yargıtay) يخضع بدل الانتفاع بدون وجه حق، شأنه شأن مطالبات الأجرة، لتقادم مدته 5 سنوات؛ فيجوز طلبه عن 5 سنوات على الأكثر سابقة على تاريخ الدعوى أو إجراءات التنفيذ. أما بين الشركاء فيجب كقاعدة عامة أولًا توجيه إنذار إلى الشريك المنتفع بأنك ممنوع من الانتفاع (intifadan men)؛ ويُحسب البدل عن الفترة اللاحقة لهذا التاريخ. وفي التعدي على العقارات المملوكة للخزينة أو البلدية تفرض الإدارة البدل بقرار إداري؛ وطريق الطعن في هذا القرار مختلف.

تُرفع دعوى بدل الانتفاع في الغالب مع دعوى منع التعرض (elatmanın önlenmesi) أمام المحكمة المدنية الابتدائية. وقد ألغت الحزمة القضائية الثانية عشرة دعوى الدين غير المحدد (المادة 107 من قانون أصول المحاكمات المدنية) للدعاوى التي تُرفع بعد 31 تموز/يوليو 2026؛ ففي مطالبات بدل الانتفاع التي يحدد الخبير مقدارها يمكن الآن رفع دعوى جزئية وزيادة الطلب في الدعوى نفسها مرة واحدة فقط، ويُعدّ التقادم منقطعًا في تاريخ الدعوى بالنسبة للجزء المزاد أيضًا (المادة 109/4 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

البناء مقابل الشقق، وملكية الطبقات، وتملك الأجانب للعقارات

• البناء مقابل الشقق (kat karşılığı inşaat): تأخر المقاول، والبناء الناقص أو المعيب، والشرط الجزائي، وفسخ العقد. التفاصيل: عقد البناء مقابل الشقق.
• ملكية الطبقات: تُنظر نزاعات الرسوم الشهرية واستعمال الأجزاء المشتركة والإدارة أمام محكمة الصلح المدنية، والوساطة قبل الدعوى إلزامية. ومشاريع التشغيل المكتسبة الدرجة القطعية وقرارات مجلس الملاك بشأن النفقات تُعدّ مستندات في إجراءات التنفيذ (المادة 37 من قانون ملكية الطبقات، KMK)؛ وقد أُعيد تنظيم القواعد المتعلقة بمشروع التشغيل في 2026 بالقانون رقم 7579.
• تملك الأجانب للعقارات: شراء الأجانب للعقارات والطابو.

قائمة التحقق قبل شراء عقار

• هل يتضمن قيد الطابو حجزًا أو رهنًا أو تدبيرًا احتياطيًا أو إشارة إيجار أو شفعة (وثيقة القيود الحديثة)
• الوضع التنظيمي، ورخصة البناء، ورخصة الإسكان؛ وهل توجد طوابق أو ملحقات مخالفة
• هل أُنشئت ملكية طبقات أم حق طبقات على الأرض (kat irtifakı)؛ وحق الشفعة لسائر الشركاء في الطابو المشترك
• أن البائع هو المالك الحقيقي؛ وفي البيع بالوكالة، حداثة الوكالة والتحقق منها لدى الكاتب بالعدل
• إذا كان في العقار مستأجر، عقد الإيجار والأجرة: فالمالك الجديد يصبح طرفًا في العقد
• أن يتم دفع العربون والدفعات المسبقة كتابةً وعبر البنك؛ وأن رسم الطابو عشرون في الألف على كل من المشتري والبائع بشكل منفصل، وأن يُصرَّح بالثمن الحقيقي

المحكمة المختصة والنفقات والمدة

تنظر محكمة الصلح المدنية جميع الدعاوى الناشئة عن علاقة الإيجار (بما فيها المطالبة بالأجرة) ودعاوى إزالة الشيوع (المادة 4 من قانون أصول المحاكمات المدنية)؛ وفي الإخلاء عن طريق التنفيذ بلا حكم تنظر محكمة التنفيذ في رفع الاعتراض والإخلاء. أما دعاوى إبطال الطابو والشفعة وبدل الانتفاع فتُنظر أمام المحكمة المدنية الابتدائية. والمبالغ أدناه أرقام دنيا لعام 2026؛ والمدد تقريبية بحسب التطبيق في إسطنبول وتختلف من ملف لآخر.

مثال على حساب الرسم: في دعوى إخلاء مسكن أجرته الشهرية 30.000 TL تكون قيمة الدعوى أجرة سنة، أي 360.000 TL. ورسم القرار والحكم 360.000 × 68,31 في الألف = 24.591,60 TL؛ ويُدفع ربعه، أي 6.147,90 TL، رسمًا مسبقًا عند رفع الدعوى. ويُضاف إلى ذلك رسم التقديم، وسلفة النفقات (التبليغ، الكشف، الخبير)، وأتعاب المحاماة. وفي الدعاوى التي موضوعها مال يمكن أيضًا تحديد أتعاب المحاماة وفق الجزء النسبي من التعرفة بحسب قيمة الدعوى.

في إسطنبول توجد المحاكم المدنية في قصور العدل: إسطنبول (تشاغلايان)، والأناضول (كارتال)، وباكركوي، وكوتشوك تشكمجة، وبويوك تشكمجة، وغازي عثمان باشا، وسيليفري، وشيلة. وتُرفع دعاوى إبطال الطابو والشفعة وإزالة الشيوع في قصر العدل الذي يتبعه القضاء الذي يقع فيه العقار؛ وفي دعاوى الإيجار تختص أيضًا محكمة موطن المدعى عليه أو مكان تنفيذ العقد. ويمكنك معرفة قصر العدل الذي يتبعه قضاؤك من صفحات الأقضية لدينا. وقد أدخلت الحزمة القضائية الثانية عشرة قاعدة مفادها أن المدة بين جلستين في الدعاوى المدنية لا يجوز أن تتجاوز ثلاثة أشهر إلا في الحالات الضرورية كفحص الخبير (المادة 147/3 من قانون أصول المحاكمات المدنية).

الأخطاء الشائعة

• تفويت مهلة الشهر: في طرق الحاجة والتعهد والإنذارين المحقّين، إذا فاتت المدة لا يمكن طلب الإخلاء إلا في سنة الإيجار التالية على أقرب تقدير.
• توقيع تعهد الإخلاء مع العقد: التعهد المأخوذ قبل التسليم باطل، وتتوقف إجراءات التنفيذ بالاعتراض.
• رفع الدعوى دون اللجوء إلى الوسيط: تُرد الدعوى إجرائيًا؛ ويضيع الرسم والوقت.
• ترك ادعاء الحاجة دون مستندات: دون أدلة ملموسة كالشهود وعقد الإيجار والتقرير الطبي وتغيير مكان العمل تُرد الدعوى في كثير من الأحيان.
• الإخلاء الذاتي: تغيير القفل أو قطع الماء والكهرباء أو إخراج الأغراض قد يؤدي إلى تحقيق جنائي.
• توقف المستأجر عن دفع الأجرة: في نزاع حول الزيادة أو العيب يؤدي عدم دفع الأجرة كليًا إلى التأخر والإخلاء؛ ويجب الاستمرار في دفع القدر غير المتنازع عليه.
• إغفال إخطار الثلاثين يومًا في تحديد الأجرة: تسري الأجرة الجديدة المحددة ابتداءً من سنة الإيجار التالية بدلًا من تلك السنة.
• عدم طلب التدبير في دعوى الطابو: إذا انتقل العقار أثناء المحاكمة إلى غيرٍ حسن النية فقد لا يعود إبطال الطابو ممكنًا.
• الاعتماد على المدة القديمة في الشفعة: في البيوع الواقعة في 25 كانون الأول/ديسمبر 2025 وما بعده الحد الأقصى سنة واحدة، ويُودَع الثمن على أساس القيمة السوقية.

المستندات المطلوبة

• الإخلاء والمطالبة بالأجرة: عقد الإيجار والملاحق، وتعهد الإخلاء، وكشوف البنك التي تبيّن دفعات الأجرة، والإنذارات الموجهة ومستندات تبليغها، والمحضر الختامي للوساطة
• الإخلاء بسبب الحاجة: الوضع السكني الحالي للمؤجر أو قريبه (عقد إيجار، سند إقامة)، والمستندات التي تثبت الحاجة كالزواج أو تغيير مكان العمل أو التقرير الطبي، وقيد الطابو
• تحديد الأجرة: العقد، وآخر دفعات الأجرة، والإخطار الكتابي بالزيادة، وإعلانات أو عقود إيجار المثل في المنطقة
• التأمين: إيصال دفع التأمين، ومحضر التسليم، وصور المغادرة
• إبطال الطابو، الشفعة، إزالة الشيوع، بدل الانتفاع: قيد الطابو ووثيقة القيود، ووثيقة حصر الإرث، وإخطار البيع عن طريق الكاتب بالعدل، والصور التي تبيّن حالة الإشغال والاستعمال، والإنذار، والوكالة والسجلات البنكية إن وجدت

الأعمال التي نتولاها في قانون الإيجار والعقارات

• دعاوى الإخلاء وإجراءات الإخلاء عن طريق التنفيذ
• دعاوى تحديد الأجرة والمطالبة بها، والوساطة
• الدعم القانوني للمستأجرين في مواجهة الزيادة المفرطة والإخلاء غير المحق ونزاعات التأمين
• دعاوى إبطال الطابو والتسجيل، والشفعة، وإزالة الشيوع، وبدل الانتفاع بدون وجه حق
• فحص الطابو والوضع التنظيمي قبل البيع، وإعداد عقود الإيجار والبيع
• نزاعات البناء مقابل الشقق وملكية الطبقات

المعلومات الواردة في هذه الصفحة عامة، وقد أُعدّت وفق التشريعات النافذة حتى أيلول/سبتمبر 2026. والمدد في الإخلاء وتحديد الأجرة والشفعة مدد سقوط؛ ويُنصح باستشارة محامٍ بشأن وضعك الخاص.