Kira sözleşmesinin yenilendiği ay geldiğinde ev sahibi ile kiracının ilk sorusu aynıdır: kira ne kadar artırılabilir? Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344’e göre bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu yazıda 2026 yılında uygulanan oranı, sözleşmenize hangi ayın oranının uygulanacağını, örnek bir hesabı ve anlaşmazlık çıktığında izlenecek yolu anlatıyoruz.
2026’da yasal kira artış oranı ne kadar? #
TÜİK, TÜFE verilerini her ayın 3’ünde açıklar ve açıklanan 12 aylık ortalama değişim oranı, o ay yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artışı gösterir. Son açıklanan oranlar:
| Kira yılının yenilendiği ay | Yasal azami artış |
|---|---|
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Ağustos 2026 | %31,90 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
Sonraki aylarda oran her ayın 3’ünde yeniden açıklanır. Kendi sözleşmeniz için güncel oranla yeni kirayı kira artış oranı hesaplama aracımızla görebilirsiniz.
Hangi ayın oranı uygulanır? #
Belirleyici olan, kira yılınızın yenilendiği aydır; kira bedelinin ödendiği gün ya da artışın konuşulduğu tarih değil. Örneğin sözleşmeniz 15 Eylül 2025’te başladıysa, yeni kira yılı 15 Eylül 2026’da başlar ve bu yenilemede Eylül 2026’da açıklanan oran uygulanır. Sözleşmeniz hangi tarihte başladıysa, her yıl o ayın oranı esas alınır.
Kira artışı nasıl hesaplanır? Örnek #
Aylık kirası 20.000 TL olan ve kira yılı Eylül 2026’da yenilenen bir konut için:
- Artış tutarı: 20.000 × %31,79 = 6.358 TL
- Yeni aylık kira (en fazla): 20.000 + 6.358 = 26.358 TL
Taraflar bu tutarın altında bir kira üzerinde anlaşabilir. Ancak sözleşmede daha yüksek bir oran (örneğin “her yıl %50 artış”) yazılmışsa, TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir; kiracı yalnızca yasal sınıra kadar artışı ödemekle yükümlüdür.
%25 sınırı hâlâ geçerli mi? #
Hayır. Konut kiralarında bir süre uygulanan %25’lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi. O tarihten beri konut ve çatılı işyeri kiralarında tek yasal ölçü, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Hâlâ “%25’ten fazla zam yapılamaz” diyen eski bilgilere itibar edilmemelidir.
İşyeri kiralarında da aynı kural mı geçerli? #
Evet. TÜFE sınırı konut ve çatılı işyeri kiralarının tamamında uygulanır; kiracının şirket ya da tacir olması sonucu değiştirmez. Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa ise beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; beş yıldan sonra yeni bedel kira tespit davasıyla belirlenebilir.
Beş yıl dolunca kira piyasa değerine çıkarılabilir mi? #
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve her beş yıldan sonraki kira yılında, kira bedeli kira tespit davasıyla TÜFE sınırına bağlı olmadan, emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Yeni bedelin o kira yılı başından itibaren uygulanması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Ayrıntı: kira tespit davası.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur? #
- Yasal sınır içindeki artış: Sözleşmede artış kararlaştırılmışsa kiracı yasal sınıra kadar artışı ödemekle yükümlüdür. Artış kararlaştırılmamışsa ev sahibi kira tespit davası açabilir; hâkim TÜFE sınırını aşmamak üzere hakkaniyete göre karar verir.
- Artırılmış kiranın ödenmemesi: Kiracı yalnızca eski kirayı öderse, eksik kalan kısım için temerrüt ve tahliye süreçleri gündeme gelebilir. Uyuşmazlık varsa, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi ve farkın hukuki yoldan çözülmesi önerilir.
- Tehdit ve baskı: Ev sahibinin artışı kabul ettirmek için elektrik, su ya da doğalgazı kestirmesi, kilidi değiştirmesi ya da eşyaları çıkarması hukuka aykırıdır ve suç oluşturabilir. Kiracı, artışı kabul etmedi diye tahliye edilemez; tahliye ancak kanundaki sebeplerle mümkündür (kiracı tahliye yolları).
Anlaşmazlıkta önce arabuluculuk #
Kira bedelinin belirlenmesi ve kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta varılan anlaşma mahkeme kararı gibi uygulanır. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kira uyuşmazlıklarının bütünü için İstanbul kira ve gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Artış bildirimi nasıl yapılmalı? #
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa yeni kira, ayrıca bildirim yapılmasına gerek kalmadan kendiliğinden işler; kiracı yenileme ayından itibaren artırılmış kirayı ödemekle yükümlüdür. Yine de uygulamada tartışmayı azaltan yol, artışın yazılı olarak bildirilmesidir.
Hangi yol seçilmeli? #
- Sözleşmede artış varsa: Basit bir yazılı bildirim ya da iadeli taahhütlü mektup yeterlidir; amaç yeni tutarı ve hangi aydan itibaren geçerli olduğunu belgelemektir.
- Sözleşmede artış yoksa veya kiracı ödemiyorsa: Noter ihtarnamesi tercih edilir; ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi sonraki icra ya da dava sürecinde ispat aracı olur. Ayrıntılar ihtarname nasıl çekilir yazımızda.
Bildirimde yeni kira tutarı, hangi orana dayandığı ve hangi kira yılından itibaren uygulanacağı açıkça yazılmalıdır. “Piyasa böyle” gibi gerekçeler hukuken bir dayanak oluşturmaz.
Aidat, depozito ve yakıt gideri artışa dahil mi? #
TÜFE sınırı yalnızca kira bedeline uygulanır. Ortak gider, aidat, yakıt ve site giderleri kira bedelinin parçası değildir; yönetim kararıyla belirlenir ve kira artış oranıyla bağlı değildir. Bu kalemlerin kiracıya mı malike mi ait olduğu sözleşmeye göre belirlenir.
Güvence bedeli (depozito) bakımından kanun açık bir sınır koyar: konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Kira arttığında malikin depozitoyu tamamlamasını isteme hakkı sözleşmede kararlaştırılmışsa gündeme gelir; para olarak verilen güvence, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek biçimde bir bankaya yatırılır.
Ev el değiştirirse artış ne olur? #
Taşınmazı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TBK m.310); mevcut sözleşme ve içindeki artış kuralı olduğu gibi devam eder. Yeni malik “ben yeni aldım” diyerek kirayı piyasa düzeyine çıkaramaz.
Yeni malikin elinde iki ayrı yol vardır: kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m.351); ya da beş yıllık süre dolmuşsa kira tespit davası yoluyla bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir.
Kira artışında sık yapılan beş hata #
- Yanlış ayın oranını uygulamak: Esas olan kira yılının yenilendiği ay; TÜFE’nin en yüksek çıktığı ay değil.
- Sözleşmedeki yüksek oranı ödemek: TÜFE ortalamasını aşan kısım geçersizdir; fazladan ödenen tutar sonradan istenebilir.
- Artışı hiç konuşmamak: Sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa artış kendiliğinden işlemez; malikin dava ya da anlaşma yoluna gitmesi gerekir.
- Kirayı tümüyle ödememek: Artışa itiraz eden kiracının eski kirayı da ödememesi temerrüde ve tahliye sürecine yol açar. Tartışmasız kısım her ay ödenmelidir.
- Ödemeyi elden yapmak: Banka yoluyla ve “…ayı kira bedeli” açıklamasıyla ödeme, hem ödemenin hem de hangi tutarın kabul edildiğinin kaydını bırakır.
Kısa özet #
- Kira artışı, yenileme ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez (Eylül 2026: %31,79).
- Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile fazlası geçersizdir.
- %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
- Beş yıl dolunca kira tespit davasıyla piyasa değerine yakın bedel istenebilir.
- Anlaşmazlıkta dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
